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震惊!中国楼市在去年就已经到顶?未来闹哪样

2016年08月16日 11:20:50 中财网

  万众瞩目的M2数据出来了。广义货币M2同比增速降至10.2%。之前预测的M2同比增速再次坍塌的趋势再次被确认了。看下面的数据图

  如上图所示,M2同比增速从去年7月到今年3月盘整了9个月。之后就一路下跌。我前几天的文章《如何在L型的中国经济里实现财富的爆发式增长》中指出M2同比增速坍塌的意思就是:中国的M2同比增速将下一个台阶,其中值按百分数来讲将从双位数变成个位数。什么意思呢?以后中国的M2同比增速将是7%,6%这样的个位数,而不是20%,15%这样的双位数。预测正在成为事实。

  我们站在中国的M2同比增速将下一个台阶的超级大拐点上面。

  数据显示,7月份人民币贷款增加4636亿元,同比少增1.01万亿元,比上月少增9164亿元。分部门看,新增贷款4638亿元中的4575亿元都是新增住户部门贷款,与之相对的是非金融企业及机关团体贷款减少26亿元,罕见出现负增长。在住户部门贷款中,短期贷款减少 197亿元,中长期贷款增加4773亿元。这意味着,中长期的住房按揭贷款成为7月新增人民币贷款的唯一主力,家庭部门加杠杆购房支撑了7月信贷增长,而基建贷款则快速下降。

  企业部门贷款负增长,这意味着企业部门无利可图,未来资产负债表通缩和就业形势会更加严峻。还有一个重要的信息,就是企业部门在去杠杆。如下面的数据图所示,房地产开发投资完成额累计同比也跌到了历史最低水平,这意味着房地产开发商也在去杠杆。而与此同时,中国的房贷/GDP在过去几年呈加速上升态势,2012年以前尚不到15%,2016年底将超过25%--创下历史最高纪录,达到日本地产泡沫顶峰时的水平。目前中国居民房贷收入比0.46--也是历史记录,已超过日本房产泡沫时期的水平,这意味着普通老百姓加杠杆买房成了接盘侠。

  在超级去杠杆化这场金融战役里,企业部门在边打边撤,房地产开发商也在边打边撤,普通老百姓却打了鸡血一样高歌猛进。幸好各级地方政府又在出政策打压楼市,以免让这些老百姓头脑过热。希望他们想想股市里的中国大妈,不要太疯狂了。

  人民日报说:“ 居者有其屋”并不等于“居者有产权”。即使在欧美等发达国家,住房自有率也只有60%多,日本租房结婚者比例高达67.1%,买房结婚夫妇比例仅为14.3%,而我国城市目前新房自有率已接近90%。省吃俭用买房的结果,使大量资金集中于房地产市场,推高了房价,也限制了居民日常消费等方面的支出,对扩大内需带来不利影响。”这意思就是想权那些打了鸡血的老百姓“醒醒吧”。可惜他们把政府的苦口婆心当风吹,加着杠杆要当超级接盘侠。让我们看看下面的数据图

  人民币兑美元汇率(红色,右轴),中国住宅平均价格(以克黄金/平米为单位)

  很多人还在纠结房价还在暴涨,认为买了就赚到了。这是因为他们被房子的名义价格迷住了双眼,以人民币计价的房价确实在涨,但是要看清房地产的大拐点,用人民币计价的房价是看不透的,应该用黄金计价的房价。如上图所示,事实上以黄金计价的的房价在去年12月就已经见顶,之后在一路下跌(这么重要的的超级大拐点过去了,你看到了吗?)。这个时候应该撤出房地产,转为持有人民币黄金资产,等到以黄金计价的的房价跌到底部,再撤出人民币黄金资产,进入房地产。

  各路专家依然在各种忽悠房价还得猛涨,高善文,阎首席,吴小平大飞机等等。他们都被人民币计价的房价迷失了双眼,看不清大拐点。中国的房地产市场还没有经历一轮完整牛熊市周期,让我们通过美国的房地产数据来看看房地产的大拐点是怎么回事。看下面的数据图:

  美国新家庭住房价格中值(以1盎司黄金为单位,粉红色),美元指数(蓝色) 数据来源:彭博金融数据终端 

  如上图所示,以黄金计价的美国房价和美元指数在趋势上高度一致。以黄金计价的美国房价在2011年7月筑底反转,而美元指数在2011年6月初筑底反转,二者底部的时间高度接近,其顶部的时间也高度接近。

  这意味着,本币汇率筑底是以黄金计价的房地产价格筑底的关键。只要人民币汇率还在下行通道,以黄金计价的房地产价格就会继续探底,而眼下黄金计价的中国房地产价格是在山顶位置。  

  靠砖家就得在山顶山腰站岗,靠百度也不行,因为百度上的经济学知识基本上也被这帮砖家的口水垄断了,真正的金融经济学知识是百度不到的。 

  知识就是财富,金融经济学知识尤其是财富,特别是在超级大拐点的时代。不要把自己财富的安全交给砖家和百度,学会金融经济学知识,保卫自己的财富。(公.民.经.济.学.家.吴.迪)


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