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易宪容:楼市为何无法走上健康发展之路?

2016年07月21日 14:24:04 中财网

  上半年的中国房地产市场,对政府某些职能部门、地方政府、房地产开发商、住房的投机炒作者来说,应该又是一个难得丰收年,住房销售创历史最高水平,住房价格出现全面疯狂上涨,不少地方的土地出让金创历史最高水平等,当然最为难过的是一线城市、及那些重点二线城市的中低收入民众,他们可能会与住房市场越来越远,不要说无支付能力进入,即使进入,其财富也会受到严重侵害,因为他们要花更多的钱来购买住房。

  我们可以看到,上半年深圳房价延续2015年的涨势,到2016年6月底,根据克尔瑞房产数据,深圳新房均价已达51006元一平方米,同比上涨47.4%;上海房价同样延续了自去年年底以来的火爆行情,量价齐升。根据上海链家市场研究部数据,截至6月30日,上海房价均价已涨至45411元一平方米,上海新建商品住宅价格6月份同比上涨33.7%,二手房同比上涨30.5%;北京的新房价则涨到成交均价达到34847元一平方米,创下2010年以来半年成交均价的最高水平;广州涨幅小一些,也房价也达到了网签均价为15599元一平方米。

  与一线城市相比,6月份70个大中城市中,房价同比上涨的城市有57个,上涨占比超过八成。其中,南京、厦门和合肥房价同比涨幅均超过29%。杭州、福州、天津和武汉等城市房价同比增幅亦达到两位数。

  大家可以想象,房价快速的上涨,当然对房地产开发商、地方政府、住房的投资炒作者最为有利,同样的东西能够卖上更高的价格,其利润或暴利自然会增加。这不仅让房地产开发商更有动力去购买更多的土地,也让地方政府更有动力以更高的价格推出更多的土地拍卖,让房地产投机炒作者更有动力利用银行金融杠杆购买更多的住房。这样,房价更是会推动上涨,银行信贷更是会增加,中国的GDP更是会增长。

  但是,对于中国中低收入民众来说,特别是对于一线城市的中低收入民众来说,房价疯狂上涨更是把他们生活进入水深火热之中。可以看到,为何深圳、北京、上海等城市的蜗居盛行,这些城市中低收入民众的居住条件如此恶劣,最根本的问题就是这种高房价。试想,住房的价格均价到了4-5万一平方米,那么这些城市绝大多数中低收入的居民其收入水平也只是一年5万左右,北京也不到6万,那么他们想购买一套住房不知猴年马月,或不吃不喝花上百年工资,这种情况下,中低收入民众要解决住房根本就不可能。

  十几年来,面对中低收入民众的住房困难,中国房地产市场为何会让绝大多数中低收入民众越来越偏远离?为何中国的房地产政策就是无法顾及到中低收入民众的利益而只是向少数相关利益者倾斜?如果说这种倾斜政策能够让中国房地产市场走向健康之路或是有情可原,反之这种倾斜政策不仅没有让中国房地产市场走向健康发展之路,反之让中国房地产的价格越调越高,中国房地产所面临的风险及泡沫越来越大?

  这可能最为重要在于十几年来房地产政策的基点问题,在于这十几年来的房地产政策如何获得问题。所谓房地产政策基点就是出台房地产政策的价值取向在哪里?利益向谁倾向,是向绝大多数的中低收入民众还是向少数利益集团。因为任何政策就是一种利益分配关系。如果房地产政策基点是从少数人的利益出发,那么出台的相关房地产政策要对绝大多数中低收入民众就根本不可能。

  比如,政府说各种刺激房地产购买的政策出台,目的就是为了帮助居民通过市场来解决居住困难的问题,为了住房消费需求,但是每次出台的政策就是更有利于住房投机炒作者而不是住房消费者,十几年来政府就是不用税收政策来把住房投机投资和住房消费区分开,就是不用税收政策增加持有更多住房者的成本。在这种政策倾向下,中国住房投机炒作岂能不盛行?住房的价格岂能不被炒高?

  还有,中国的住房政策的获得往往不是通过公共决策的方式来进行,不是通过这种公共决策来平衡各个阶层之间的利益关系,而更是的出自政府职能部门,而政府的职能部门又是以少数利益相关者讨论来确定。

  比如,2010年的房地产调控国十条,本来是一项让中国房地产市场走向持续健康发展之路的好政策,是一项以市场法则为基点的房地产政策,但是该项房地产政策由于更有利于绝大多数中低收入民众却被政府某职能部门让它成为一纸空文,不去落实执行,反之出台更有利少数人的限购政策所取代。因为前者某些政府职能无法参与其调控及有利于绝大多数中低收入者,后者则可把调控的权力转移其手上而有利于少数人。

  还有,面对今年上半年房地产市场形势,某些政府职能部门暗暗窃喜,因为,他们的一个房地产去库存化概念让中国房地产市场发展惊天的逆转,尽管从实际情况来看,房地产的库存不减反增,但是不少城市的房价疯狂上涨,土地市场疯狂了,房地产泡沫吹大,GDP增长上去了,所以他们还得乘这大势,让中国房地产泡沫再吹大些。所以,最近这些政府职能部门邀请万科、融创、恒大、碧桂园、保利、绿地六大房企的董事长与会,对2016年楼市尤其是土地市场情况和去化及存量压力进行摸底,为下一步政策调整支招。

  很简单政府部门可请房地产开发商支招,可就是没有看到他们请住房消费者支招。如果中国的房地产政策仅是来自于房地产开发商、来自于地方政府等相关利益者,那么相关的政策出台,其利益倾向就可想而知了。如果说,房地产政策不是来自各个阶层,并不能平衡整个社会各阶层的利益关系,那么这样的房地产政策要让市场健康持续发展是不可能的。这也是当前中国房地产市场各种问题涌现及困难的根源所在。


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