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租金最高可增值2成 北京“商铺改写字楼”成新趋势?

2016年07月09日 10:36:42 中财网

  资料图。图片来源:CFP视觉中国

  随着网终购物日益普遍,实体商铺正受到冲击。7月7日,房地产服务商戴德梁行发布分析报告称,在北京,商铺改造为写字楼已成房地产市场新趋。

  网购拖累普通商业地产租金?

  中国网购市场交易规模逐年增长。数据显示,截至2015年,网络交易额为3.8万亿元,增长率为36.2%。预计到2018年,中国网络购物市场在社会消费品零售总额中的渗透率增长到19.2%。

  据戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管严区海介绍,在网购快速发展的局面下,普通商业地产租金增长缓慢。

  而与之对应的是写字楼租金却在高位保持稳定,而且空置率保持低位。

  严区海称,从2010年第4季度到2012年第4季度,北京写字楼租金增长了约80%。自2013年开始,北京写字楼租金一直保持稳定。2016年第二季度,北京全市甲级(含顶级)写字楼市场平均租金继续保持坚挺,为每月每平方米378.1元。

  另外,由于第二季度,北京五大核心商圈暂无新增供应入市,核心区空置率下降0.8个百分点达4.4%。从商圈层面来看,除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外,其他商圈空置率均低于5%,金融街商圈更是一席难求,空置率仅为0.8%。

  写字楼受到互联网冲击较弱

  戴德梁行北中国区研究部主管魏东向《每日经济新闻》记者表示:“第三产业发展对写字楼的需求量大。但目前,北京核心商圈已经饱和且几乎没有新供应,带动本季度五大核心商圈甲级(含顶级)写字楼市场平均租金环比上升0.5%。”

  而且,在严区海看来,相对于商铺而言,写字楼管理及运营成本较低,受到互联网的冲击也较为微弱。另外,受营改增政策特点的影响,开发商可以通过装修或者“商改写”装修进行进项抵扣,开发商不仅改变或提升了自身资产价值,同时避免了因重复纳税带来的多余支出。

  “直观来看,在租金收益及资产溢价方面,开发商也获得明显收益增长,其中租金收益增加可达10%-20%。因此,‘商改写’可以有效增加业主方的租金收益,有利于缓解北京写字楼的有限供应量。”严区海称。

  但是在严区海看来,“商改写”也存在一些挑战。例如,从政策层面看,虽然商铺和写字楼均为商业用地,但是,如果当初拿地性质不含办公用途,则商场不可改为写字楼。另外,“商改写”也需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求,大楼内原有租户的退租,续租工作复杂繁琐。


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