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不买房悔青肠!这些城市房子砸锅卖铁都要买!

2016年06月22日 15:17:51 今日头条

  回想过去十年,跟着老谢买房与投资房地产的人都安居乐业,都赚钱了,没有买房子的人都悔得不要不要。老谢经常在自媒体上说:“今年不买房,白忙十年,再等十年。买了房,少奋斗十年。不买房,悔青肠。”买房与投资房地产是一项经济成本账与技术活,基本条件就是有一定的资金与买房不影响生活。其一是时机。最讲的就是入市与买入时机的判断。其二是产品。楼盘、房企、产品、品质度、附加值高等。其三是城市。选择进入的城市非常重要,直接关系到投资价值与收益空间。其四是杠杆率。付款的方式与按揭贷款首付比例及折扣率、贷款利息。其五是溢价率。持有的时间与房价上涨空间及租售比等因素。其六是出手脱房时机的判断。由于涉及到技巧与商机及技术等内容,以上不展开讲。

  如果过去十年错过了这样的城市,没关系。可以随时进入,弥补过去的错误。一二线城市一直以来都是制高点,北京、上海、广州、深圳,南京、厦门、合肥、杭州、苏州、无锡这些城市房价都呈现领涨,持续上涨的趋势,买了这些城市的房子,不仅赚翻了,还改善了生活品质。

  常听人说,北京、上海、广州、深圳买房好难,一个厨房的价钱,够回三四线城市买下一个小院子了,事实真是如此吗?二季度,二线城市接力一线,持续上演楼市的疯狂。那么,到底该在哪儿买房。老谢给大家上课时讲过,按照城市的价值大小排队,东部区域大于中部大于西部、北部,沿海城市大于非沿海城市,三大城市群大于其他城市群、非城市群,一线城市大于二线城市,二线城市大于三、四线城市,第三产业、服务业占比高的城市大于其他城市,人口总量大、增长率快的城市大于其他城市,供应小、库存低的城市大于其他城市。

  按照城市群看,目前我国将形成十大城市群:京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、辽中南、中原、长江中游、海峡西岸、川渝和关中城市群。其中京津冀、长三角、珠三角三大城市群在未来20年仍将主导中国经济的发展。按照城市人口增长看,目前,北京、上海、广州、深圳等地已公布本地的“十三五”规划纲要,均明确了到2020年的人口控制目标。北京提出常住人口控制在2300万人以内,上海提出控制在2500万人以内,广州提出控制在1550万人以内,深圳提出人口发展预期目标为1480万人。

  截至2014年底,上海、广州、深圳的常住人口分别达到2425万人、1308万人和1077万人。北京市政府最新公布的数据显示,2015年底北京常住人口2170.5万人。在2000年至2012年的12年间,北京流动人口增加517万,每年增长43万;上海每年增长53万;广州每年增长43万;深圳则每年增长56万。而根据北京和上海的目标,未来五年人口平均增速必须控制在26万和15万以内。

  截至2014年底,上海、广州、深圳的常住人口分别达到2425万人、1308万人和1077万人。北京市政府最新公布的数据显示,2015年底北京常住人口2170.5万人。据此计算,未来五年,北京和上海分别还有不到130万和75万的人口增长空间。注:由于上海的人口数据为2014年底,考虑到2015年增量,上海未来五年实际人口可增长空间不足“天花板”的3%。 而北京数据约为6%。据统计,2014年底上海常住外来人口达996.4万,北京2015年底常住外来人口达822.6万,常住外来人口占两地常住人口的比例约40%。目前,上海公布的居住证办法和北京的征求意见稿,对于居住证办理门槛较为宽松,而积分落户办法门槛较高。

  按照当地提出的人口控制目标,未来五年,这些城市的人口增长空间还有多大?根据当地统计局公布的数据显示,至2015年末,北京、上海、广州、深圳的常住人口分别为2170.5万人、2415.27万人、1350.11万人、1137.89万人。据此计算可知,未来五年,北京、上海、广州、深圳的人口增长空间分别为129.5万人、84.73万人、199.89万人、342.11万人。“十三五”规划纲要中,北京提出,严控城六区人口规模,通过非首都功能疏解、严格控制居住和产业用地规模等方式,逐步降低人口密度。2020年全市城乡建设用地控制在2800平方公里以内。

  根据现有的人口数据,到2020年,北京、上海、广州、深圳的人口增长空间分别为129.5万人、84.73万人、199.89万人、342.11万人。这四大热门城市中,上海落户的难度最大,平均每年只能增加16万常住人口。按照之前公布的上海常住人口的增长数据,至2015年年末,上海市常住人口总数为2415.27万,之前每年大概增加70万人左右。现在红线一画,进入上海的难度将比以前难4倍多。其实在中国,“人口和资源的矛盾”这种计划经济思维一直都很流行,计划生育如此,城市人口控制也是如此。在这种思维下,似乎一个城市人口多了,就必然给这个城市造成巨大的住房资源压力、供应压力。


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