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刘晓博:只需一招,楼市立即崩溃

2016年05月31日 09:42:46 中财网

  房价的过快上涨,将中国社会撕裂为两个阶层:买了房子的和没有买房子的。

  对于没有买房子的人来说,最大的希望是:楼市崩溃,给自己一次抄底的机会。

  但问题是,中国楼市会崩溃吗?关于楼市泡沫的争论,最迟从1988年就开始了,当时的报纸就讨论房价过高和下跌风险问题。当时北京上海的商品房房价,不过2000元一平方米。

  到2016年,关于中国楼市泡沫的争论已经持续了将近30年,但楼市没有崩溃,房价依然高歌猛进。所有曾经唱空楼市的经济学家,无不落荒而逃;很多人在坚持看空楼市多年之后,已经没有脸出来混了。比如……,算了不说了,做人要厚道,人艰不拆呀。

  其实,想让中国楼市崩溃非常简单,一件事就够了。而且这件事不是战争、自然灾害、瘟疫等不可抗力。

  这就是:让人民币自由兑换。

  自由兑换的含义非常简单,取消外汇管制,企业和个人可以自由兑换外币,资本可以自由进出中国(洗钱的除外)。

  由于人民币汇率被显著高估,人民币计价的资产(A股、中国境内的房产等)更是贵的离谱,所以如果人民币可以自由兑换,很多人会卖了国内的房子到国外购房。想想看,北、上、深好一点位置的90平米的普通住宅,现在售价为100万美元,这个价格可以在美国中部的大城市买5套左右的花园别墅,即便是到房价昂贵的旧金山,也可以买到过得去的别墅。

  正因为如此,虽然外汇管制存在,仍然有大量中国投资成功“出逃”,进入欧美澳等地的楼市。

  美国罗森咨询集团和亚洲协会一项报告显示,过去几年里(2010年到2015年)中国人在美国房地产市场的投资已经超过3000亿美元。其实,中国人在美国房地产市场投资最大的还不是现房,而是“住房抵押贷款支持证券”。统计显示,2010年到2015年中国人在美国购买了1100亿美元的房子、土地、商业地产,但买了2080亿美元的“住房抵押贷款支持证券”。所以,投资、避险的特征非常显著。

  当然,如果人民币自由兑换,人民币对美元会快速贬值。因为市场不会允许北上深的一个蜗居,一直有机会兑换美国中部大城市的5栋花园别墅。

  话说回来,中国也不会允许人民币自由兑换,至少10年内没有戏。

  那么,中国资产价格的泡沫最终将如何解决?办法只有两个:

  要么通过深化改革,激活全社会的创造力,创造更多的财富,填充这个泡沫;

  要么通过汇率剧烈贬值,调整中外资产价格的比率。当然,以中国目前的体制,靠关着门来维持这个泡沫,仍然可以维持一些年。

  除了人民币自由兑换,还有什么方法或者指标可以判断楼市会不会崩溃?

  1、只要“广义货币M2增速”比“GDP增速”快,大城市的房价就会继续上涨

  广义货币M2增速,可以被看做是央行印钞的速度;GDP增速,是财富增长速度。两者的差距,可以粗略地看做人民币现金的贬值速度,或者是真实通胀率。自改革开放以来,中国的M2增速一直是GDP增速两倍以上,个别年份达到3到4倍。两者差距越大,楼市上涨越有动力。

  比如这波房地产牛市启动之前(2015年4月或者5月),M2增速只比GDP增速快大约4个百分点。但到了2016年1月份,差距超过了7个百分点。现在,央行又开始踩刹车,两者差距在收窄。但从以往的历史看,当M2增速低于GDP增速的1.5倍时,钱荒就会发生。也就是说,现行体制下,货币超发是常态。

  2、只要强调国有经济的主体地位,房价就不可能大跌

  在这种背景下,中国的投资主体将继续是地方政府和国有企业,这其实就是过去10多年的一个常态。而最近的新闻报道说,大量的数据统计证明,地王多是国企、上市公司制造的。

  地方政府和国企最熟悉的投资领域就是大基建和房地产,以及为房地产服务的钢铁,为钢铁服务的煤炭等等。这个链条往往产生过剩产能,最终倒逼M2增速快过GDP增速。

  3、只要股市没有搞出真正的注册制,房地产就依然安全

  注册制的实质,就是把企业上市的权利交给企业和市场,把股市波动的权利交给市场。到那时,企业上市将变得非常容易,中国将真正进入“印股票的时代”,金融市场会急剧扩大,成为新的资金池。当然,前提是真正实现法治社会。到了那个时候,金融市场的信用就会大大增加,躲在房地产里的钱才敢出来,高昂的房价才能逐步下降。

  事实上,目前中国大城市房价高的一个重要原因是:中国缺乏安全的、可以长期抗通胀的资产。股市、债市、期市都不是,里面有太多的内幕,太多的行政干预。

  最后想说的是,每一次经济危机都是中国房价的一次上涨机遇,因为每当这时候就会提高货币供应量。当然这是从人民币计价模式下做出的结论,美元模式下是很难持续的。我曾经分析过改革开放以来四轮经济下滑的情况,在这里就不赘述了。


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