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你还在拼命还房贷?有关房贷真相揭秘

2016年05月19日 16:26:42 中金在线

你还在拼命还房贷?有关房贷真相揭秘

  国家统计局刚刚发布的4月份70个大中城市房价数据显示,新建商品住宅价格环比上涨的城市有65个,比上月增加3个,其中,合肥以5.8%的环比涨幅居首,厦门南京紧随其后。

  一线城市还会继续上涨吗.二三线城市的房价将会怎么走.我们距离买房还有多久.

  问理财君根据国家统计局数据显示,房价环比上涨的城市范围继续扩大,不过领涨城市却由二线城市领衔,一线城市涨幅放缓。但与去年同月相比,上涨的城市有46个,一线城市继续领涨,深圳以同比63.4%的涨幅居首位。

你还在拼命还房贷?有关房贷真相揭秘

  70个大中城市新建商品住宅环比房价数据显示:65个上涨城市中,合肥(5.8%),厦门(5.3%)环比涨幅超过5%,南京环比上涨4.4%,成为领涨第一梯队。问理财君指出,此前作为楼市方向标的一线城市涨幅继续放缓,涨幅由高到低依次为上海,北京,广州,深圳特别是深圳上海环比涨幅下行明显,成为4月楼市变动明显的城市,业内人士表示,这些变动和前期出台的相关限购政策有关。

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你还在拼命还房贷?有关房贷真相揭秘

  虽然房价涨幅有所放缓,而对于普通白领而言,要想买房就不得不贷款,但有关房贷的真相你知道吗.

  一、全款买还是贷款买,贷款多少合适.

  当然是贷款买啦!用银行的钱,不用白不用;如果你是土豪,请随意!

  建议:贷款买,最好用公积金贷款买,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用。问理财(微信账号:asklicai)君提醒,如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,更加人性化。现在5年以上,公积金贷款现在的利率是3.5%,商业贷款也在4.9%,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

  二、如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗.

  先来举个例子:地点坐标:北京;假设,首付30% ,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4.05%;商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。

  很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,可以想象银行收了我们这么多利息。

  建议:按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,期间可以用闲置的资金做投资!

  三、等额本息还是等额本金.

  其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。问理财(微信账号:asklicai)君指出,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。

  举个例子:

  如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。

  1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;

  (1) 第一个月还款利息为:100万*0.5125%=5125元,则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。

  (2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:

  995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元

  以此类推……等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。

  2. 如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。

  (1) 第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;

  (2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元

  以此类推……等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。

  因此,两种不同的还款方式,都是公平的。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。相反,你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。

  所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。

  四、哪类人适合提前还款.哪类人不用提前还款.

  提前还款三类人:

  1.传统保守党:钱只存银行,不做任何投资,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,为了生活更踏实还是提前还了吧!

  2.不想要任何的负责,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友。

  3.土豪。

  建议不用提前还款的类型:

  1.公积金贷款。

  2.等额本息还款期已经超过二分之一。

  总结:如果能借到银行的钱,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。为什么.因为中国实际上长期是高通胀、低利率,甚至长期是负利率。你借到银行的钱,其实就是等于赚到了。


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