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小区停车位分配 一次摇号保终生合理吗?

2016年05月06日 08:48:26 中财网

  现如今,小区停车位紧俏早就不是什么“新闻”,不少有车业主只能过着打游击、抢车位的日子。更让人郁闷的是,“一次摇号保终生”的车位分配制度,已成京城惯例。

  毋庸置疑,社区停车位为业主共有的情况下,从不轮换显失公平。然而轮换停车位又遇到多重阻力——有车位的不同意,停车管理公司没责任,法律法规没条文——总之一个字,难!

  当年借证租车位

  如今当上“二房东”

  “每年1440元,就算一年不停,有多大损失?要不续租,保准没你事儿了。”孙强的电脑屏幕上,QQ头像不断闪烁,又到每年一度小区停车位续费的时间段。他也一遍遍重复着自己的“小算盘”:“你打听打听,小区多长时间没空车位了?”

  孙强所住的溪城家园小区位于北五环外,从2010年交房算起,如今小区业主入住已有近6年时间。

  据孙强回忆,小区第一次车位摇号是在2011年,物业通知业主,参与停车位摇号除了需要业主本人参与外,还要提供车辆登记证书和行驶证等证件。

  “我当时都没车,但想到车位肯定紧缺,就跟朋友借了一套证件。”溪城家园属于保障房项目,建设伊始,按照保障房相关规定,其停车位、业主比例仅为0.3比1,孙强分析,随着时间推移,小区业主拥有汽车的将越来越多,况且小区业主部分来自于拆迁安置等,“买车根本不是问题”,小区停车位必将成为稀缺资源:“所以我果断出手,租了个车位。”

  小区首次摇号结束,车位并未分配完毕,一些业主嫌摇到的位置与自己的居住地较远,还放弃了停车位的租用资格,希望一年后有业主退租,从而租到更好的车位:“当时小区路边有不少空位,有邻居为了省钱就停外面。我有个朋友也是如此,我就劝他,你赶紧占一个吧,再等一年还有没有车位让你选就不好说了。”

  事实正如孙强所预料,一年之后,小区已“一位难求”,孙强的朋友在最后时刻,租到了一个与自己家间隔三栋楼的车位。

  而没车的孙强,此时已将自己的车位转租给一位业主,当上了“二房东”:“我租了一年多,后来决定还是自己用。现在小区里转租车位的信息时不时也会有,都是私下转,几乎没人放弃已有的车位。”

  时至今日,小区停车场早已无位可租,小区外的路边停车也几乎时时处于“满员”状态,到了晚上下班时间,一些无处停车的业主,甚至直接将车停在道路中央。

  与之相应的,则是小区内部分停车位“固定车锁长草了”的尴尬状态,孙强朋友的车位就是其中之一:“他租了车位,但是把车停在离家近的位置,车位就长期锁着,我看一年也用不了一个星期。”

  重新摇号无法可依

  再分配方案难获通过

  “曾经有业主提议重新摇号,但只是业主群里喊喊,毕竟这事没人管。”孙强坦言,小区停车位长期空置,业主停车需求逐年增大的反差,已经引发部分无车位业主的不满,但无论是小区物业还是停车管理公司,均未提出过重新摇号或其他分配方案:“其实提了也没用,哪个有车位的业主会同意?”

  事实上,小区停车位应该如何分配,也难寻明确的规则指导。如《北京市居住小区机动车停车管理办法》中规定,居住小区内机动车停车管理单位 “应制定切实可行的停车管理方案,方案应包括停车管理方的职责、停车位的管理分配方案、发生紧急情况的处置预案等”,但“办法”中却无进一步详述,界定“停车位的管理分配方案”应如何制定,是否需要轮换等细节问题。

  与此同时,《北京市居住小区机动车停车管理办法》中,也仅规定居住区配建的停车场不能满足业主停车需求的,可“统筹利用业主共有场地设置临时停车场”等,并未言及现有停车场应如何分配。

  “收房前期,停车位管理者为尽快出租车位,大多采用先到先得方式。但是这种方式不科学且不公平,因为车位是大家共有的,享有权利也应该是均等的。”社区管理专家路军港表示,目前小区停车位分配制度无具体规则,也没有必须轮换的要求,具体分配方法需业主自行协商,“对于车位管理,物业没有决定权,业委会也没有,只有业主大会有,所以不管物业公司还是停车公司都没有可能改变现状。”

  即便业主大会能有权利改变车位分配的制度,但路军港坦言,涉及车位重新分配的方案,几乎不具有任何操作性:“轮换方案需要过半同意,但这几乎不可能,显然已有车位的业主坚决不会同意,一些没车的业主不愿参与,有需求的业主,一般不会超过百分之三十。”

  小区车位扩容

  利益不同难统一

  重新分配车位的路走不通,有小区便打起了“车位扩容”的主意,然而实际操作中,车位扩容亦会受到各种阻力。

  “我真希望我们业主能团结起来争取更大的共同利益,而不是为太具体的小利益激化内部矛盾。”曙光花园的业主群里,每隔几天就会上演一次“口水战”,不同利益诉求的业主在群里各执一词,让业委会主任傅东起颇感无奈。

  2016年,曙光花园小区刚刚更换了物业公司,前物业却不愿交出地下车库和南门商业用房的管理权,傅东起和业委会成员正在努力争取夺回以上项目的管理权,同时还要回复业主们的质问:“地下车库当初是按照1比0.6的比例设计的车位,即便能争取回来,把不是业主的车清理出去,也就能多出十几个车位,还是解决不了问题。”

  2015年年底,傅东起和业委会成员曾在业主中征求意见——是否能改变小区不允许进车的规定,在小区内部划出48个停车位供业主停车,结果遭到了很多业主的反对,反对理由也有很多条:降低小区品质、小区进车不安全、污染空气……

  小区的业主群里,也会自发讨论如何增加停车位,“跟附近单位协调,晚间停车位对小区业主开放”、“增加路侧停车位”、“用众筹的方式建造立体停车楼”……其中建设立体停车楼的提议,受到最多人认可:“车肯定有增无减,车位再怎么调整,解决矛盾的根本办法还是要开源。”但是在寻找停车楼修建地点的时候,傅东起等人又陷入了纠结——大家考察了一圈,选定的最佳位置,是小区围墙北侧一家汽修厂,但却遭到了离得最近的业主反对:“大家有需求,但是要满足新的需求,总是会触动部分业主的利益,实在是很难推动。”

  与此同时,组织业主参加众筹,也不容易,“虽然都想要车位,但对于提前投入多少,大家的想法也都不一样。”

  停车位分配方案

  应写入业主规约

  “到现在为止,小区停车位的再分配还是一个死结,不过有业委会的小区,还是可以从扩容的角度多想想办法。”路军港建议,小区车位扩容的途径较多,除建立体停车库外,改造绿化车位、重新规划车位、利用空地或者未开通道路建设车位都能有效增加小区车位总量,同时小区业主还可以申请在小区周边道路规划车位。

  对于新建小区,路军港建议,应在小区业主入住时,就将停车位分配方案写入临时业主规约和议事规则,或者在初次成立业主大会和业委会制定议事规则和业主规约的同时,将车位管理方案写入。

  与此同时,停车位租用合同中,也应写明不允许转租,加入私自转租收回车位租赁权等条款:“《北京市停车管理办法》规定,小区的配套车位,首先要满足业主的需求,所以不能擅自转租,也不能在小区车位紧缺的情况下出租给外人。”

  而已经陷入“一次摇号定终生”的小区,破解停车位难题,仍需要相关管理部门推出更为细化的法规条例:“比如立法强制进行轮换制。”

  (文中部分业主为化名)


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