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还在想以房养老?做梦!到期必须给钱

2016年04月20日 14:52:01 中财网

  70年产权,每个买房人都不可避免地想过,要是到期会怎么样?一直以来,“土地证到期可以免费续”都是买房人的自我安慰。现在,温州正在告诉全国买房人:想免费,做梦。

  上礼拜的新闻,近两天被紧急“辟谣”,辟谣的内容无非是1.温州鹿城区600多套需要续费的房子土地证是20年期的,跟大家的70年期不一样;2.相当于房价总额1/3的补交出让金只是一个预估,并没有真正被执行,现在温州还在等待顶层设计发话。

  是的,温州20年土地证这事,不是新闻爆出来,大概还真没多少人知道。但是,温州土地证续费这事,其背后的普遍性远远高于特殊性,它清清楚楚地告诉大家:

  1.不管多少年的期限,到期想免费续约是不可能的,必须给钱;

  2.给多少,由当期政府说了算。

  相当于房价1/3的出让金并不是温州主管部门的“口误”,也不是凭空估算出来的,早在2004年,深圳政府就曾经印发《深圳市到期房地产续期若干规定》,通知业主,到期的房地产在不改变用途的情况下,延长土地使用年期,在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的,补缴地价数额为公告基准地价的35%,并按约定年期一次性支付。

  从深圳到温州,可以看出,用房子本身“1/3”的价格补足50年的期限是个官方心理底价。

  “以房养老”的梦碎了

  虽然大家手上的房子估计跟老娘舅一样都是70年期的,但这不代表我们就与温州那600多套房子的业主有什么不同。

  一直以来,老娘舅都有个看法:房价高的地区,房子具有货币属性;房价低的地方,房子主要是居住属性。前者价格虽高,但是兼具投资价值;后者价格虽低,也不要指望房子能保值养老。

  事实上,正是因为投资价值的存在,我们中的多数人才会甘于忍受高房价,忍受20年、30年的还贷压力,为的是在将来把房子作为一项重要积蓄,要么留着自己养老,要么作为遗产留给子女。

  但是现在问题抛到眼前来了:等你老了,需要房子养老的时候,房子还能评估出多少钱来呢?等你老了,你还拿得出大笔现金来给房子续期吗?

  假设一个人现在30岁,买的70年期一手房,等他到65岁需要养老的时候,房子的土地证期限已经过去了一半。如果要出售,下一任买房人势必要把35年后要缴纳的那笔费用考虑在内。加上那笔可能高达1/3的土地续期费用,这意味着,你花了几十年买下的房子很可能没法以你想要的价格卖出去。而就算不卖只抵押,评估机构也不会比普通人算得更大方。

  事实上我们许多人买到的都是二手房,没法以房养老是我们这一代就要面对的现实。

  “击鼓传花”终有鼓停的一刻

  设想一下六十年后的房产交易是什么样的吧:

  在同一个区域内,在建新房、十年内的次新房、剩余期限在一半以上的二手房、剩余期限在一半以下的二手房、土地证即将到期的二手房的价格,会呈降序排列。

  土地证即将到期的二手房,如果在续费之后价格没有上扬的可能,房主选择不续期会显得更理性——

  设想一下,如果你年事已高,是寄望于拿一大笔钱出来给房子续期再指望它转手换钱呢,还是住到死算了呢?如果到时候更不巧地赶上一波房价下跌呢?考虑到老龄化的速度,这还真不是什么过于乐观的预期。

  如果超过一半的人都会选择“住到死算了”,那么这部分房产实际上就退出了交易市场。

  对于手上有房又不希望它持续贬值的人来说,唯一可做的就只剩下不停地以旧房换新房,但是看看目前大中城市的核心居住区域早已被商品房覆盖,六十年后,能有多少新房在市面上交易,实在是一件很难说的事。

  不取消土地出让费用,房地产市场的死亡也就在一代两代之间。

  而取消土地出让费用,恐怕又是一个痴心妄想。


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