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调控高烧楼市 岂能只从“买房人”入手?

2016年03月30日 08:43:16 中财网

  上周五开始,楼市的风向突然变了。近期房价疯涨的上海、武汉、南京、深圳四城接连祭出楼市调控新政,政策全面收紧,外地户口缴纳社保年限上海“2改5”、深圳“1改3”;二套房首付比例上海普通/非普通住房50%、70%,深圳是认贷认房(有条件)首套首付比例3成提升至4成。据媒体消息,被誉为“京津走廊上明珠”的廊坊也将对下辖三地全面限贷,并实施积分落户制度。

  从非户籍人口购房需缴纳的社保年限来看,北京和上海需要连续缴纳5年及以上,但上海还要求必须是“家庭购房”,即已婚,单身人士被排除在外。这一条比北京更严。

  近期更是有人为深圳买房人算了一笔账,针对此次“深九条”中第五条,“严格落实借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入50%的要求”,按照目前深圳房屋的成交均价来估算,新政后在深圳月薪低于3万或将不能申请房贷。

  有市场人士表示,纵观这些城市的调控手段,核心其实就是限购和限贷两条。

  新城控股副总裁欧阳捷表示,上海房价疯涨主要是因为三个因素,供求矛盾、货币廉价和投资避险,这三个因素有的是政府能够控制的,有些是控制不了的。“上海只能在供求矛盾上去下功夫,想办法增加供应,比如在土地出让合同中增加中小套型的供应比例,或适当提高容积率。”

  不少学者纷纷表示,调控房价,控制需求端是短期之举,而调整供应端才是长效机制。在今年“供给侧改革”的大潮下,楼市也急需一场“供给侧改革”,在“供方”发力,增加土地供给。

  据今日CRIC研究中心发布的最新报告,我国一季度300城市土地成交总面积环比锐减52%。一线城市土地供应量下降明显。据中原地产研究部统计数据显示,2016年一季度,一线城市合计供应土地只有70宗,这一数据创造了历史低。目前,一线城市的库存去化周期基本都在10个月以内,开发商面临“无米下炊”的局面。“无米下炊”自然会控制供应节奏,而“地少价高”自然导致供应房型“豪宅化”。

  两会期间,住建部部长陈政高表示,今年一项重点任务是控制一二线城市房价,其中“增加土地供应,而且公布于众,稳定预期”。国土部部长亦表示,会充分发挥政府土地收储的作用,及时增加土地供应面积。他还特别表示,“有些人担心,一线城市土地调控会出现逆转,城市开发边界会被突破,这是不会出现的。”

  近日,上海官方表示,今年的土地管理中,会加大土地的供应,确保“十三五”供地总量不会低于“十二五”,而且会有所增加。2016年的商品房土地供应量比2015年提高169公顷。深圳市委书记马兴瑞在3月初表示:未来,深圳将大量供应原特区外土地,将陆、海用好,包括填海55平方公里,陆地整备50平方公里左右。

  虽然,扩大土地供应产生的效果可能要一两年后才能显现,不过,市场人士认为,住房作为百姓的“刚需”,给一二线城市楼市降温,“治本”之策还在“供应端”。此外,针对我国目前楼市分化加剧的现象,学者普遍建议,土地供应方面,在一线城市和二线核心城市增加供给量,及中小户型供给。而在库存压力较大的三四线城市,要严格控制土地的供应,减少甚至停止供应。


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