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房价不到深圳一半 广州房价为何跑输北上深

2016年01月20日 14:08:18 中财网

  一边是一二线城市的快速复苏,一边是三四线城市的冷冷清清,分化成为楼市主旋律。即使在一二线城市内部,分化也很明显。同样身为一线城市,深圳、上海、北京房价大涨、地王频出,而广州虽有回暖,房价却相对比较理性,与另外三个一线城市的差距进一步拉大。

  2014年上半年,来自江西、目前在深圳工作的黄先生还在为是在广州还是在深圳买房犹豫不决。由于之前曾经在广州工作多年、公积金也在广州缴纳,因此黄先生在当年3、4月间在广州市区看了不少二手房。当年9月,他以总价270万的价格在深圳市区购入一套80多平方米的二手房,现如今这套房子已经升值近200万。

  这就是广深这两个一线城市这两年楼市的差别写照。就在特区深圳2015年来房价狂飙的同时,100多公里外的省城广州却波澜不惊。虽然2015年12月广州房价同比上涨了9.2%,但考虑到2014年下半年后广州房价下跌较多的基数影响,基本上目前广州房价仍没有超2013年底2014年上半年的高峰期水平。

  数据显示,2009年,深圳与广州的新建商品住宅销售均价分别为15111元/平方米与9346元/平方米,两者的比值为1.61∶1。到2015年,广州一手住宅成交1074.76万平方米,是深圳665.89万平方米的1.6倍。但在价格方面,中原地产数据显示,广州一手住宅均价15154.36元/平方米,只及深圳33425.52元/平方米的45%,深圳房价是广州的2.2倍,也就是说广州多卖了几百万平方米的楼,成交额还没深圳多。

  一线城市的身子、二线城市的房价,这正是目前广州楼市的现实写照,因此广州也一直被认为是“价格洼地”。

  为何广州房价会远远跑输其他一线城市乃至部分二线城市?深圳土地面积已近枯竭,上海、北京因为严格控制城市边界和开发强度而减少土地供应,相对来说,广州的供应可谓十分充裕。戴德梁行报告显示,广州2015年土地成交金额还是刷新了近年纪录,达到949亿,但这是建立在土地市场“薄利多销”的基础上。相比北京、上海地王频现的火爆情况,广州土地市场仍属“温而不火”。

  不过,供应大、库存多只是一方面,更为关键的是近年来广州产业结构转型升级不够理想,人口吸纳能力正在减弱。新城控股高级副总裁欧阳捷表示,他曾经对一线城市人口净流入情况进行调查,结果发现,在2000~2010年,广州年均人口净流入为23.5万人,但到了2011~2013年间,年均人口净流入数量大幅下降至7.5万人,如果剔除正常的人口交替,人口净流入几乎停滞,这也是广州房价走势疲弱的重要原因之一。

  广州一家本土开发商人士告据记者,广州的工资水平相比其他一线城市有明显的差距,购买力也相对有限。例如智联招聘近日发布《2015年冬季中国雇主需求与白领人才供给报告》显示,全国32个主要城市职位中,北上深排名前三,广州以6913元的平均月薪被杭州反超,跌出前三。

  以传统产业为主的广州近年来受到宏观经济下滑的影响比较大,新兴产业基础薄弱。作为“千年商都”,广州有着全国最好的各种专业批发市场,但广州的电商发展却比杭州等地要相对滞后。广东省社科院企业管理与决策科学研究所所长林平凡对《第一财经日报》分析,广州的传统商贸批发市场十分强大,都属于传统的商贸模式,传统的力量太过强大在一定程度上挤压了创新型人才的发展空间。

  广州当地一政经人士说,这几年广州的新兴产业发展不尽如人意,不仅远落后于深圳、北京等地,甚至不如杭州等二线城市。一个城市发展需要有核心竞争力的产业,没有产业光造城最后只是徒劳。

  这两年来,广州产业转型升级的步伐也在不断加快,尤其是广州正利用传统商贸的优势,在向现代商贸转型。在这一过程中,部分区域将成为未来广州楼市最大的看点。(证.券.日.报)


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