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刘晓博:楼市出台两大重磅利好,这个“十一”要不要抢房?

2015年10月01日 12:44:48 中财网

  9月28日,我在“天天说钱”(微信ID:liuxb0929)发表了《决定10月股市的5件大事》,预测了在房地产方面,国家可能在10月份再出利好,比如降低首次置业商业贷款首付比例。

  话音未落,10月未到,这个预测就变成了现实!

  9月30日下午16点48分,央行在其官方网站上宣布,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的“商业性个人住房贷款”,最低首付款比例调整为不低于25%。

  这份名为“中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知”主要内容如下:

  为进一步改进住房金融服务,支持合理住房消费,经国务院同意,现就个人住房贷款政策有关事项通知如下:

  一、在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。

  二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导,因地施策”的原则,加强与地方政府的沟通,根据辖内不同城市情况,在国家统一信贷政策的基础上,指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

  在很多人印象里,好像国家多次降低购房首付比例,连第二套房都已经降低到了2成。其实不然,因为商业贷款和公积金贷款不同,此前调整的是公积金贷款。首次置业者的商业贷款,首付比例一直维持的3成,处于历史上最严格的状态。利率号称7折,但目前打着灯笼都找不到(银行如果执行,只能亏损)。

  今年的周末或者节日前利好,往往是双黄蛋,这次也不例外。几乎同时,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行发布了“关于切实提高住房公积金使用效率的通知”,主要内容如下:

  一、提高实际贷款额度。2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市,要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力,提高住房公积金个人住房贷款实际额度。在保证借款人基本生活费用的前提下,月还款额与月收入比上限控制在50%-60%。贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年,最长贷款期限为30年。推行按月划转住房公积金冲还贷款本息业务。

  二、设区城市统筹使用资金。同一设区城市住房公积金管理中心和分中心应当统一住房公积金提取和贷款政策,统筹使用贷款资金。住房公积金管理中心或分中心贷款资金不足时,应允许缴存职工向同城住房公积金管理机构申请贷款。

  三、拓宽贷款资金筹集渠道。有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务,盘活住房公积金贷款资产。

  四、全面推行异地贷款业务。缴存职工在缴存地以外地区购房,可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。缴存地和购房地住房公积金管理中心应相互配合,及时出具、确认缴存证明等材料,办理贷款手续。具体办法由住房城乡建设部另行制定。

  五、简化业务审批要件。缴存职工申请住房公积金个人住房贷款、同意根据本人住房公积金月缴存额推算其月收入的,不需单位出具职工收入证明。缴存职工租住商品住房申请提取住房公积金,除身份证明、本人及配偶无房证明外,不需提供其它证明材料。

  那么问题来了,此次房贷新政将对楼市产生什么影响?我的看法如下:

  1、这两个政策看似力度不大,但这仅仅是即将出台的一系列房地产新政中的两个,未来相信首套房的利率优惠也会加大,二套房商业贷款的利率上浮也许会取消。

  2、这是二线城市,尤其是强二线城市的大利好,可能给中心区的住宅带来一波补涨行情(郊区、新区的鬼城就很难说了)。因为今年以来,一线城市房价涨幅惊人,目前一二线城市比价关系出现了拉大趋势。相当一批二线城市取消或者放松了限购,估计能实施2.5成首付的城市不少。更何况,央行和银监会的通知里预留了政策空间。

  3、一线城市楼市同样会受到刺激。虽然看起来这次商业贷款新政一线城市无缘,但目前所有关于楼市的利好,对一线城市楼市都可以构成刺激,因为这里钱多、人多,对政策更敏感。所谓牛市效应,历来如此。

  4、新政对人口流失型的中小城市,基本上起不到作用。这些城市跟一线城市构成了两级,一线城市的市场心态“听风就是雨”,抓住一切理由上涨;人口流失的中小城市,好比是熊市里的股票,对所有的利好都不关心、不敏感。

  5、楼市新政不管怎么搞,都不足以让全国楼市出现反转。因为央行仍然控制着广义货币M2的增速,目前是13.3%。而房价大反转的2009年,M2增速是令人恐怖的27.7%。而且,那是住房存量和供应量都没有现在大。


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