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房产中介饱受诟病 业内称真实房源或不到3成

2015年06月17日 17:57:08 新浪地产

  一间八九平方米的小屋子,几部电话几台电脑,挂着工牌、身着藏蓝西服的青年,这几乎是大部分人脑海中房屋中介公司的固定印象。更深刻的印象,则是高额中介费,吃差价甚至卷款逃跑,为争夺客户大打出手……

  2015年第二季度,北京市房地产交易市场有限公司进军二手房市场,推出北京市房地产交易信息网。

  北京市房地产交易市场副总裁修大鹏告诉《瞭望东方周刊》,这家机构具有浓厚的“政策背景”:由北京产权交易所、北京市房地产交易所、北京市保障性住房建设投资中心共同出资设立,“承担着协助政府实现引导规范存量房交易市场、推进保障房建设、盘活房地产社会资源的重任。”

  北京市房地产交易市场有限公司试图从交易佣金以及房源的真实性入手,介入传统二手房中介多年来形成的市场模式。谁将拥有更大的话语权,关键看谁将获得更多二手房交易者的信任。

  中介费仍然太高

  北京市房地产交易市场有限公司早在2012年即已成立,目标为二手房地产交易。“任何一个行业交易成本过高一定会阻碍它合理的发展,二手房交易也不例外。”修大鹏说,当时北京市一位副市长对中介市场的混乱状况颇为不满,提出“让老百姓(79.00, 0.85, 1.09%)的二手房交易更便捷化、快捷化、安全化”的要求。

  北京市房地产交易市场有限公司随即成立。

  昂贵的佣金是人们对二手房中介不满的核心痛点。以北京为例,中介机构佣金通常在交易总价的2.5%到2.7%之间。这样,在北京一套不算太大的房子,该费用很容易就超过10万元。

  “从全世界的角度来说我们的收费肯定不是最高的,美国的中介一般要收取6%的中介费,买家和卖家的代理各收3%。”全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉《瞭望东方周刊》,由于北京、上海等大城市的房价很高,即使2.5%左右,实际额度也非常高。

  上世纪90年代之前,由于商品房市场并不发达,还未出现专门针对二手房交易佣金的规定。直到1995年,原国家计委、建设部下发关于房地产中介服务收费的通知,明确要求“为规范房地产中介服务收费行为,维护房地产中介服务当事人的合法权益……房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5%到2.5%计收”。

  该通知还规定,对于房屋中介实行独家代理的,中介收费标准由委托方与房地产中介机构协商,“可适当提高,最高不超过成交价格的3%”。

  到2011年,北京市发展和改革委员会下发《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》,明确北京市住宅买卖经纪服务收费标准统一下调0.5个百分点,如房款总价在500万元以下的中介费用由房款的2.5%降为2%,规定同时明确取消“独家代理”的特权。

  此次通知同时规定,部分“特别复杂”的住宅买卖经纪服务,“经交易各方协商同意,可在规定的收费标准基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过收费标准的10%。”也就是说,未明确细节的“特别复杂”的住宅买卖经纪服务费已经变成2.2%。

  北京链家房地产经纪有限公司随后规定,只有付全款且产权明晰的二手房交易才按总房款的2%收费,而“需委托代办贷款等服务的客户,需向担保公司支付0.5%的保障服务费”。这样,直到现在,多数房屋中介的服务费仍然维持在总房款2.5%到2.7%的水平。

  “零中介费”说法不确切

  除了高额佣金,房源的真实性一直是中介遭受诟病的一个“痛点”:网上发布的“价廉质优”的房源信息大多不靠谱。修大鹏认为,真实的房源可能还不到三成。

  北京市房地产交易信息网则试图用100%的真实房源来解决这个问题,“即使我们只有一套房源,那也是真实有效的,一套一套来,我们希望靠口碑去打开市场。”修大鹏说,国有企业的这次创业,与民营平台相比有先天的优势,比如平台对盈利的需求并不急迫,“当然动作可能会慢一些,但随着对行业理解的加深和互联网带来的变革,我们正在不断完善服务”。

  北京市房地产交易信息网还有一套“自行成交”的线上流程服务,包括网签、贷款、过户以及交易资金托管等,买卖双方只需要线下进行产权办理以及房屋交割,此种交易亦被媒体解读为“官办”中介机构的“零中介费”服务模式。

  “零费用服务的说法并不准确。”修大鹏告诉本刊记者,即使是买卖双方达成交易协议,多数买家或者卖家并不具备专业的知识或者能力去操作一套二手房交易的全部流程,所以更多的时候,交易双方仍然需要一个熟悉流程的业务经理提供过户等专项服务,“这样的情况,平台会员只收取人工服务费,大概需要几百块钱。”

  长远来看,修大鹏表示,存量房交易平台仅是一个公共服务类业务,“这部分我们没有盈利的打算,希望通过公共服务平台来聚集人气和影响力,而投资性房产是我们的盈利项目。”他说,服务的核心不以盈利为目的,更多是提供一个便捷化的工具。

  除容易获得房屋买卖双方的信任外,修大鹏表示国资背景的确可以让他们在办理交易流程上拥有一定的优势,比如推动应用政府的产权登记信息去核验房源的真实性等,此外除市民自己发布的房源,平台本身还会提供一些自有房源,如金融机构处置房产、涉诉房产和国有企业处置房产等。

  当然,国资的背景也非全部是利好,比如在人才引进和技术更新等方面仍然存在不少限制,为了解决交易人才的问题,北京市房地产交易市场建立会员体制,引进了二手房中介公司以及成熟的经纪人。

  “他们可以来注册,但是包括经纪人资质、交易流程以及交易佣金都要受到我们的监管,”修大鹏说,比如交易佣金在交易过程中全程监管,交易服务完成后支付给经纪会员,而且他们还会给提供服务的经纪人进行信用评估。

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