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未来房地产市场发展可能呈现两大局面

2014年09月26日 16:21:40 中国经济时报
  近段时间以来,社会公众对房地产调控政策及其走向表现出了极大关心和极度敏感,媒体舆论也纷纷跟进关注,引发大面积讨论、辩论与争论。

  在笔者看来,解决房地产市场发展进程中的种种问题,主要还是要依靠市场化的经济手段和法律手段,借助税收、信贷等经济杠杆调节,对房地产市场进行宏观调控。不过,限购、松绑等行政调控的“寿终正寝”,既不是释放政府救市的信号,也不意味着任由房地产市场发展,更不预示着房价将加速上扬,而是房地产市场回归理性必经的阵痛过程。只有厘清和统一了这一基本认识,我们才能在此前提下,对未来房地产市场的发展前景和政府部门的角色定位进行理性反思。

  第一,未来的房地产市场很有可能呈现“结构调整、稳中有升”的发展局面。依笔者之见,关于房地产的生存与发展,虽然房地产市场暗藏诸多风险,但是由于风险还没有系统性形成和大面积存在,楼市不会崩盘坍塌。关于房地产的价格,从全国范围来看,虽然会逐步上升,但是涨幅比较平稳,略高于物价涨幅或者与经济社会发展的水平基本相适应;从某一个城市区域来看,价格不会全面上涨,但会在商业中心、政务新区、高铁站区、重点学区、物流基地、景区周围稳步上涨,而在其他地段出现价格僵持、小幅下跌现象。

  具体来说,可以从以下两个方面进行分析:

  涨价因素分析——其一,我国正处于新型城镇化加速发展的过程,我国城市建设和基础设施建设规模将不断扩大,而作为城镇化的重要载体和依托,房地产业必将是一个持续发展的黄金产业,不管是高端房产,还是中端、低端房产,都有较大的市场发展空间。其二,受矿产资源日益稀缺、物流费用水涨船高、信贷结构不断优化、税费改革扩大统筹等诸多因素影响,房地产的土地费用、建筑安装费用、市政公共设施费用等会越来越高,人力成本、管理成本、财务成本、运营成本、材料成本等也是节节攀高。其三,受通货膨胀持续发力因素影响,很多人习惯于将有限的资金投入房地产市场。其四,随着房改政策的完全消化和住房福利的逐步规范,房地产的刚性需求和改善型需求比较大,而各地每年可供开发和交易的商业用地指标有一定的规模限制,因此供需矛盾突出。其五,我国的教育、医疗、就业、科技、文化、社保等社会资源和行政资源依然集中在城市,特别是大中城市,随着居民收入的不断提高和消费理念的不断改进,更多的人群将会涌进大中城市买房置业。其六,现在城市房产的开发层次呈现梯度转移的迹象,随着一线城市的房地产利润空间逐渐变窄,品牌开发商开始向二线城市直至三线、四线城市进军,在这一利润追逐途程中,必将对当地房地产市场的开发理念、审美价值等造成冲击。

  降价因素分析——其一,假以时日,不动产登记制度将会正式浮出水面,房地产信息会最终实现全国联网,多房者多纳税成为一种共识,这在一定程度上加大了购房者的顾虑。其二,随着官员财产申报、公开制度的不断完善与推进,以及反腐倡廉力度的空前加大,政府以及国企员工必然会抛售多余的房产,同时也不敢高调买房。其三,目前是房地产市场的转型发展时期,由于购买力的提前透支和需求量的集中释放,未来一段时期内的房地产需求量会有一定下降。其四,受计划生育政策的影响,目前加入购房队伍的青年一代以独生子女为主,即使计划生育政策在不久的将来会发生重大调整,新一代的生育观念已经转变、生育意愿已经减弱,这些都造成了房地产市场的相对饱和。其五,随着房地产税立法以及改革被提上日程,社会公众的房地产投资、投机意愿也会相应下降。其六,随着国际化进程的加快和全球化市场的发展,越来越多的人将会选择留学国外、求职国外、定居国外,这也相应减少国内房地产需求甚至抛售部分房产。虽然也有很多外国人定居中国,但是受消费理念、价值观念和投资取向等影响,其对房地产的需求量十分有限。

  第二,各级政府应当充分运用税收杠杆,促进和保障房地产市场健康有序发展。笔者认为,无论是房地产调控的指导思想,还是房地产调控的制度设计,都必须着眼于房地产市场的长期健康稳定发展,即在确保房地产交易价格相对合理的同时,确保房地产供需基本均衡。但是,什么样的政策属于长期性的?在社会主义市场经济环境下,不能过多、过频进行行政干预,而是应该在税制体系的完善上下工夫。作为全面深化改革的突破口和经济手段的关键点,税收制度及其改革应当在引导和促进房地产市场健康稳定发展中发挥重要作用。相对于行政调控政策,税收杠杆可以长期使用。新一轮的税制改革方案已经审议通过,具体的配套措施即将面世。预计与房地产和收入分配相关的税改措施将在今后三年内密集出台。这对于房地产市场来说,无疑是重大利好

  其一,充分发挥税收杠杆,可以使市场在房地产资源配置中发挥决定性作用。有别于行政调控,通过公允且透明的税收手段,可以促进房地产市场相机抉择、自动调节的规范化、常态化,大致可以达成或者接近这样一个相对理想、饱和的“调控”状态:可支配收入严重不足的暂缓买房,刚性需求异常急切的适时买房,意欲改善住房条件的择机买房;能够承担市场风险的多买房,愿意多买房产的多纳税,房产数量较少或者居住面积较小的完全不负担额外的税收成本。与此同时,房地产开发商不再围着地方政府的指挥棒,东一榔头西一棒子,而是根据市场的反应、交易的偏好、业绩的表现,结合经济面和资金链等实际情况,自主选择和决定是否追加投资额,是否增加投放量,以及如何适应市场变化、对接客户需求,走提升品质、注重信誉、分类发展的差异化路线以及优化调整户型、面积。可以预见,通过税收杠杆作用的发挥,可以有效激发房地产市场和资本市场的高端生产力、剩余购买力,还房地产市场一个买卖平等的“自由身”。

  其二,充分发挥税收杠杆,可以进一步改善和稳定社会公众的房市交易预期。税收调节是刚性的,也是明朗化的。从需求方来看,少了行政调控的干预,社会公众对未来房价的走向判断相对纯粹和准确,不会盲目跟从买房或者随波逐流卖房。同时,在买房的同时,也就知悉了相关权利与义务,使得“楼市有风险、投资需谨慎”成为一种共识,房地产商有更加充足的调价底气,“房闹”等扰乱房地产市场秩序的行为可以有效防止或者减少。从供应方来看,房地产商可以立足于自身实际,结合市场反应和市场调查,对房市的发展方向和路径进行综合研判,从而心无旁骛地抓好房地产建设、经营、销售等工作。

  其三,充分发挥税收杠杆,可以按照法制规范处理有关方面的收入分配关系。税收手段,是着眼于长远、遵循法制的长效机制建设。按照十八届三中全会决策部署,在新一轮的税制改革中将会全面贯彻落实税收法定原则和清费立税原则,这一改革红利十分有利于遵循法制轨道调节房地产所得收益。当前,收入分配关系的处理是一大焦点和难点,稍有不慎,就有可能引发不满和触发矛盾。特别是近年来因房暴富、坐地起价的现象普遍存在,而且没有良好的税收制度和征管措施加以约束,这既不公平,也不合理。在新一轮的税制改革中,无论是房地产税的立法及其改革,或者是个人所得税的改革,对于规范中央和地方、政府与市场、集体与个人的财政或者收入分配关系都具有非常明显的效果。

  第三,各级政府要在保障基本住房需求和配套设施建设方面发挥好主导作用。当然,行政性调控政策的退出,并不意味着各级政府在引导房地产市场健康稳定发展的过程中就没有了“治理”职责。相反,各级政府应当在充分发挥好税收职能作用的同时,要更加注重运用“有形的手”的力量,配套做好相关工作,平衡好房市利益博弈,解决好特殊困难人群的住房问题。

  其一,要健全住房保障制度。笔者建议,加大棚户区改造力度,扩大廉租房建设规模,尽量不建或者少建经济适用房,确保那些买不起房、暂时买不起房、购房意愿不强的人群能有基本的住宿条件或者低廉的租房供应,真正实现 “住有所居”。当然,在加强住房保障制度建设方面,单靠政府一方的力量也十分有限。各级地方政府在发挥主导作用的同时,也要通过多种形式,积极引入和吸收民间资本参与投资建设,促进保障房建设资金来源的多样化和社会化。

  其二,要繁荣稳定资本市场。虽然投资房地产不一定是最正确的选择,但肯定不是最错误的选择。当前,由于资本市场的发展不健康、不稳定,“圈钱”、“套钱”、“骗钱”、“吸钱”层出不穷,社会公众对资本市场渐渐失去信心。因此,政府部门在进一步完善房地产调控和监管方式的同时,还要进一步促进股票债券期货等多层次资本市场健康发展,维护广大投资者的合法权益,防范和化解金融风险。一方面,拓宽企业和居民投融资渠道,给大家提供更加充裕、更多选择的投资理财产品,避免“鸡蛋装在一个篮子里”等单一房产投资失误带来次生灾害。另一方面,通过提高直接融资比重、减少融资环节、简化融资程序、清理整顿不合理收费等,进一步优化房地产企业的融资结构,降低房地产业的融资成本,解决房地产企业的融资难问题。

  其三,要完善政绩考核指标。长期以来.熏各级地方党委和政府大搞GDP增长率排名,将GDP增速、财政收入规模等作为评价领导班子和领导干部政绩业绩、衡量地方发展成效、提拔任用或者一票否决的主要指标,结果导致一些领导干部盲目追求经济增长,“拍脑袋决策、拍胸脯蛮干、拍屁股走人”,大兴土木搞“政绩工程”、“形象工程”,特别是将GDP贡献大、税收兑现快的房地产业作为重点工程加以推进,很多地方的经济开发区、高新技术产业开发区、政务新区,放眼望去,已经成为“房地产开发园区”。尽管近年来部分地区也认识到这一问题的严重性,但是由于考核指挥棒始终未变,结果只能将错就错。即使是个别地方明文规定要完善政绩考核指标和方式,也都“雷声大雨点小”,没有得到有效执行。下一步,要按照党的十八届三中全会明确提出的“改革和完善干部考核评价制度”要求,从上到下“一盘棋”,探索改进地方党政领导班子和领导干部政绩考核工作,坚决纠正唯GDP是从的用人和评价导向,这样才能引导干部树立正确的政绩观,将科学发展观落到实处,为地方政府促进房地产市场健康稳定发展减轻思想包袱和压力,提供有力的制度保障。

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