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“限字诀”逐步退场楼市有望渐回暖

2014年09月24日 15:30:49 中国证券报
   限价退场、限购松绑,显示地方房地产调控正逐渐做“减法”。分析人士指出,若市场不能在短期内好转,地方政府的“救市”力度或继续加大。眼下对市场能产生较大影响的当属信贷政策,若信贷松绑,无疑会刺激房地产市场成交好转。长期看,定向松绑可能成为大方向。

  “紧箍咒”仅剩信贷

  9月23日,武汉发文取消“限购令”。这意味着,目前全国仅有北上广深以及三亚、珠海等几个城市尚未对限购做出调整。同时,湖北、湖南、福建等地也以省级政府的名义出台松绑调控政策。

  “大部分城市都已松绑限购,但效果并不明显,要想真正刺激市场,最终还得靠信贷杠杆刺激。”中原地产首席分析师张大伟指出,近期有关“认房不认贷”的传闻之所以备受关注,原因正在于此。

  2011年初,为应对房地产市场过热,中央政府推出以“限购令”为代表的一揽子房地产调控政策,被称为“新国八条”。除备受关注的“限购令”外,“新国八条”还涵盖了信贷、税收、保障房建设等多个层面内容。

  截至2013年,由于市场再度膨胀,监管层继续提高信贷政策门槛。其中,首套房遵循“首付三成”原则,多数银行的利率已上浮至基准水平。二套房首付比例则达到六成,利率约为基准利率的1.1倍。在一线城市,不仅二套房首付达到七成,且在二套房认定中,实行最严格的“认房又认贷”原则。

  分析人士指出,从市场表现来看,信贷门槛提高,以及“限购令”的出台,对于抑制市场过热、挤出投资投机需求而言,无疑有明显作用。这也是上述“一揽子”政策中,对调节市场最有效的两条措施。

  随着市场交易的冷淡,从今年年初开始,越来越多的城市松绑“限购令”。相比之下,信贷政策并未作出同步调整。

  尽管地方“救市”措施不断,但效果似乎并不明显。中原地产的数据显示,今年前8月,全国54个主要城市合计总签约商品房152万套,同比下降23.2%。张大伟指出,松绑限购效果有限,在当前刚需释放困难的情况下,信贷政策是最能影响市场的措施。

  他还表示,房地产市场经过多年的高速增长之后,当前市场的供需关系已经出现逆转。在这种情况下,调控政策势必要逐渐“做减法”。此前一些城市的做法表明,在普通住房认定标准、税费支持等方面,政策均已出现大幅松动。在“新国八条”涵盖的一揽子政策中,仅剩信贷政策尚未调整。

  来自国家统计局的数据显示,自2012年4月以来,全国商品房库存连续29个月保持上涨。最近两年多来,全国商品房整体库存比低点时上涨86.4%,近乎翻倍。

  “救市”向纵深演绎

  从地方政府的表态来看,信贷政策的调整已现端倪。9月15日,湖北省城乡建设厅发布通知,促进全省房地产市场平稳健康发展。其中强调,居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房,首付款比例按30%执行,贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。由于通知包含六大条款,共二十条细则,因此也被称为“鄂六条”。

  在此之前,福建和湖南已先后出台“闽八条”和“湘五条”,四川也出台一系列松绑调控的措施。上述地区均对信贷政策有着或明或暗的调整或表态。

  张大伟认为,地方政府并无对银行的管理权限,类似湖北省对于“首套房利率七折”的要求,大型银行的执行力度存疑。但各地政府依然发布上述文件,主要作用是给市场信心,增加市场购房者救市预期。

  张大伟认为,在经济增速放缓、土地财政降温的情况下,房地产是地方政府能够想到的最容易刺激经济的办法。从目前各地房地产的降温情况看,预计还会有多个省份发布相关文件,目的是提振房地产市场。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭也表示,“鄂六条”的出台,表明本轮房地产救市的第二波正向纵深展开。此前的第一波救市,主要体现在单个城市层面,而第二波已经升格至省级政府。

  他指出,若市场仍没有好转,还可能出现更高层面的第三波“救市”,内容主要体现在个人房贷及房企融资门槛的降低,以及楼市调控长效机制的建立等方面。

  各项数据显示,当前楼市信心正处于低点,并对宏观经济增速产生拖累。统计局数据显示,今年8月,房地产开发景气指数为94.79,比上月回落0.03点,为近20个月以来的最低值。同时,房地产投资增速已连续多月下滑,并低于固定资产投资增速。中原地产统计也显示,今年前9月,全国20大标杆房企合计拿地金额仅为1932亿元,同比减少1766亿元,降幅高达48%。

  “金九”梦碎“银十”可期?

  从销售数据上看,各项政策的放松,似乎并没有激活传统的销售旺季“金九银十”。中原地产统计显示,9月前21天,全国54个主要城市合计住宅签约131947套,环比8月同期基本持平。

  其中,在一线城市,北京地区自住房签约减少,实际签约的纯商品房数量则与同期基本保持平稳。二线城市的成交量不涨反降,从6月开始限购松绑的刺激作用逐渐减弱。三线城市成交有所上涨,大部分城市都有以价换量的项目出现。

  张大伟认为,从当前的市场表现来看,除非信贷政策出现大幅松绑,否则虽然9月总体成交量有望小幅回升,但传统的“金九”愿景恐将落空。

  对于10月的市场,因存在多项利好仍值得期待。链家地产指出,信贷政策持续收紧是当前抑制需求的关键因素。此次市场传闻信贷政策松动如果得到证实,将具备全国层面刺激楼市的意味。如果再结合此前央行向五大行释放5000亿元流动性的消息,会使得信贷政策全面松动的信号更具有可信性。

  该机构认为,如果传闻中的“认房不认贷”和“首套房85折利率”最终证实,则会刺激无房无贷的首套房需求以及先卖后换的置换型需求,这部分需求有可能大规模入市。

  从市场表现看,经过半年多的压抑之后,部分项目欲借助年内最后的销售机会入市。近期,位于北京海淀区的高端物业项目“五矿万科如园”推出“楼王”,显示出对市场回暖的信心。京城多个刚需项目也欲降价入市。

  来自国家统计局的数据显示,截至今年8月,全国70个大中城市的新房平均价格已连续4个月出现环比下跌,且跌幅不断扩大。分析人士指出,随着政策层面利好消息的进一步释放,以及房地产项目“以价换量”的扩大,未来房地产市场成交量有可能小幅回升。

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