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一线城市房价失守 未来将继续下跌

http://finance.591hx.com 2014年07月21日 10:55:55 人民日报
  全国房价的持续走弱基本已成定局。近日,国家统计局发布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,据初步测算,一、二、三线城市新建商品住宅价格环比大多小幅回落,并且一线的北上广深房价也失守,加入降价行列。专家表示,在信贷紧缩、库存高企的背景下,楼市消化存量仍需时间,未来恐将进一步保持降温态势。

  “保值高地”房价上行乏力

  数据显示,6月份新建商品住宅价格环比下降的城市突破了50大关,达到55个,创下30个月以来的新高。70个大中城市中上涨的城市仅有8个,持平的城市有7个。而在二手住房的价格方面,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有52个,持平的城市有11个,上涨的城市仅有7个。

  “据初步测算,一、二、三线城市新建商品住宅价格环比出现小幅回落,分别下降0.4%、0.5%和0.5%。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称,环比下降的城市个数呈继续增加的态势;从涨跌幅看,70个大中城市中,新建商品住宅价格最高涨幅为0.2%,最低为下降1.8%;二手住宅价格最高涨幅为0.1%,最低为下降1.5%。

  在房价失守的城市中,一直被认为是“保值高地”的北上广深4个一线城市这次也没能幸免。北京的新建住宅价格、新建商品住宅价格尽管仍有0.1%的环比微涨,但是二手住宅价格相比上月下降了1.3%;而自5月,上海和深圳的新建商品住宅价格在今年首次出现环比下降以来,此次广州也加入降价行列。

  “从6月份70个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看,最大的特征就是房价涨幅明显放缓,6月份已经没有一个城市房价同比上涨超过10%,即使是房价较为坚挺的一线城市也从6月份开始回落到10%以下,这反映二季度以来全国整体市场并不乐观。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

  楼市需要时间消化泡沫

  二线不振,一线失守。对于本轮房价呈现加速下探的原因,业内专家认为,由于供需关系企稳、市场“买涨不买跌”的心理,以及自住房等保障性住房进入人们选择范围内等原因,房地产市场已出现一定程度的“产能过剩”,正由增量时代向存量时代演变,“激活需求、消化存量”已经成为当前房市的首要目标。

  “总体来看,导致房价整体涨幅放缓的原因主要是过大的市场去库存化压力。受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响,部分开发企业由于资金面压力、半年报业绩指标‘抢收’等压力不得不采取‘以价换量’策略,甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金,造成了70个城市中55个都出现了下跌。”张宏伟分析称。

  在中原地产首席分析师张大伟看来,目前的趋势表明房价下调已经没有孤岛,尽管部分城市取消限购让市场出现短时间的复苏,但之后并没有表现出回升的势头,一方面这是由于当下信贷政策持续从紧,六至七成的首付门槛极大提高了“买一卖一”的普通置换人群入市资金压力;另一方面也可以认为在经历了10年的高速发展之后,房地产行业已经进入到了由高速增长转向平稳发展的过渡阶段。

  整体价格调整仍会持续

  面对持续下行的交易数据,市场对于未来的房价走势普遍有保守性预期。

  “目前市场情绪低迷、库存高企且仍处在不断上升的趋势中,再加上开发商面临财务困境,很可能会在‘金九银十’到来之前加快周转,因此房价的下行压力可能还将逐渐加大。”瑞银首席经济学家汪涛表示。

  “如果大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧,并没有立即下调首套房贷利率,甚至还继续上浮首套房贷利率,房地产市场交易量可能仍然会维持当前比较低迷的状态,那么第三季度,在银行信贷紧缩的市场背景下,大型房企‘以价换量’的行为可能促使企业做出适度的价格调整,甚至大幅降价。”张宏伟称。

  企业不得不进行价格调整以保盈利目标,而楼市整体调控政策上也将采取因地制宜的方向保证刚需的满足。住建部政策研究中心主任秦虹表示,未来中央层面不会对房地产再采取“一刀切”式的调控政策;各地将根据不同的情况调整供求关系,同时全国中心城市仍不应无底线、无条件地放松限购,仍会以抑制投资投机性需求、保证合理购房需求作为调控初衷。
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