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住宅市场大PK 商业地产逆市大涨

http://finance.591hx.com 2014年07月10日 10:37:22 华龙网-重庆商报


  

住宅市场大PK <a target='_blank' title='商业' href='http://finance.591hx.com/list/cj.shtml'>商业</a>地产逆市大涨



  2014年已经过半,房地产市场销量和房价双双下滑,土地市场也“由热转冷”,房企不得不展开大规模的“促销大战”,同时高端物业也“跑步入场”,加剧了住宅市场的竞争。当住宅市场处于胶着状态时,非住宅市场却大放异彩,逆市上涨。

  商报记者 杨四海 黄航彬 周沙 任琪 尚宗源

  往年此时,是房企半年报集中出炉的时候,而今年,一些房企的半年报却犹抱琵琶半遮面。本周,重庆楼市半年报陆续出炉,根据晟城地产数据显示,2014年上半年重庆主城区商品房成交面积同比下滑18%。

  商品房成交量下滑18%

  根据晟城地产统计数据显示,2014年1~6月,重庆主城区商品房预售量为1156万㎡,同比2013年上半年下降了约1.4%,总体供应量基本持平,但总体成交方面下滑18%。刚需依旧占据市场主导,总价低、功能性齐全的刚需产品符合市场需求。从整体成交结构比例来看,套内50~80㎡,总价50万~80万元的产品卖相好。领域机构数据显示,2014年上半年高层、洋房、别墅的成交均价分别为6772元/㎡、7826元/㎡、12382元/㎡,同比分别上涨1%、下滑4%、上涨7%。

  值得注意的是,随着重庆轨道交通的日渐成熟,轨道物业也成为了大部分刚需购房者的首选,轨道交通成为选房的重要因素。

  写字楼同比上涨250%

  一方面是住宅市场的低迷,另一方面,非住宅市场却在上半年大放异彩。随着上半年市场的变化,部分开发企业主要转向了推出商业商务产品,这样集中的行为,促使了2014年上半年写字楼成交量同比2013年上半年大幅增长250%,环比2013年下半年增长82%。

  从供应方面来看,上半年重庆主城区非住宅供应总体量242万㎡,其中4月份的非住宅供应体量最大,为62万平方米,2月份非住宅供应量最小,为5万平方米。不过,和住宅产品一样,写字楼也面临“快速走量”的趋势,品质高、差异化产品更具竞争力。

  领域机构数据显示,2014年上半年,商务产品、商业产品的成交均价分别为12570元/㎡、15347元/㎡,同比分别上涨23%、1%。

  逐渐消失的“土地热”

  据昇城地产统计显示,2014上半年重庆主城区共计成交土地118宗,同比减少21宗,环比减少89宗;总面积910.9万㎡,同比上涨407.62万㎡,环比下降1032.08万㎡,其中商住用地共成交73宗,总面积655.99万㎡,成交总价为443.6亿元,楼面均价为2734元/㎡。这一数据与2013年上半年相比,商住用地较去年同期减少1宗,成交面积减少1.6%,建筑面积增长8.5%,成交金额约增加58.11亿元。

  今年上半年土地市场的整体低迷,因2013年年终开发商疯狂囤地,年初未能延续去年年末的拿地热情,在出让的118宗土地中,拍卖出让的仅有29宗,比例为24%,除了5月16日二郎科技新城组团的土拍现场高达50几轮的举牌高价成交外,1~6月成交价总体较为平稳,而在3月份,成交金额和成交面积更是下滑75%以上。

  高端物业“跑步入市”

  据铭腾数据显示,上半年,重庆主城区别墅市场成交52万平方米,建面均价12382元/平方米,经济型、低总价创新别墅支撑市场;而洋房市场成交71万平方米,建面均价7826元/㎡,其中地处二环低价洋房主力供销。此外,重庆主城区商务市场成交68万平方米,建面均价12570元/㎡,同比上涨23%;重庆主城区商业市场成交则达65万平方米,建面均价15347元/㎡,品牌房企、城市中心物业加大商业推货,带动均价小幅上涨。

  特别是位于礼嘉的两江新宸,6月17日~22日,仅6天时间,推出65套千万级别墅达成认购58套,总金额达7.7亿元,远远超越了去年重庆整个千万级别墅市场5.2亿元的销售总额。龙湖方面认为,目前的重庆高端物业市场正处于强需求期。同时,今年重庆千万级别墅市场推货总量将上涨至700余套,可以看到,放量惊人。

  纵 深

  半年考几家欢喜几家愁

  2014年,楼市上半场已收官,各房企已进入下半场。然而,各房企面对半年报,仅有少数完成预定任务,可谓是“几家欢喜几家愁”。

  根据中国指数研究院发布的《2014年年中盘点—品牌房企销售业绩专题研究》报告显示,2014年上半年,房地产市场再度进入调整期,行业下行压力较大,多数房企的销售业绩增长乏力,半数房企业绩下降,但第一阵营增幅仍高达30.2%。其中品牌房企表现出较强的市场把握力,灵活操作营销策略,继续扩大领先优势。上半年仅有少数房企“笑了”,而绝大多数房企是没有完成预定任务的。

  领域机构总经理王君指出,2014年上半年,和往年不一样,各个房企从一开始就进入了“促销大战”状态,都早早地为销售任务而冲击—纷纷推出大幅度的优惠、首付分期等,但市场“不给力”,许多房企都没能完成预定销售任务。但对市场需求的挖掘上看,大多数房企是完成了市场任务的。因此,各个房企的促销极大地挖掘了市场的需求,甚至挖掘了未来半年到两年的购房者。从半年报分析,重庆房企的两极分化进一步加大,大型房企促销跑货,中小房企“在观望”。

  趋 势

  下半年继续“放价跑量”

  随着天气的炎热,7月,开发企业大有避战的味道。据统计,本月重庆主城区加推、开盘的项目不足20个。“目前市场观望情绪较重,上半年的去化情况也与预期存在着一定的差距,这导致了开发企业在加推、新推项目时比较谨慎。”优地美营销机构负责人沈光明分析表示,从一定程度上来说开盘数量的缩水,是开发企业对市场信心不足的表现。

  在宏观调控下,房地产市场调整速度加快,楼市“马太效应”越发显著。
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