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房价下跌 藏好的三样毒发作

http://finance.591hx.com 2014年04月14日 08:31:17 中财网

  媒体谈房价“马上下跌”:早已喝下藏好的三样毒

  4月11日,国家财政部发行的280亿元国债遭遇市场冷遇,仅仅发行了208亿元。这对于号称"金边债券"的国债来说,简直是一件无法想象的事情。市场分析人士认为,这种现象的出现,一方面说明市场钱紧,另一方面说明国债的投资回报率较低,与目前市场上银行理财产品以及各种"理财宝"相形见绌,导致投资者购买需求不足。

  因为上述两种原因遭遇市场冷遇的何止是国债,就连房改以来一直扶摇直上的房价也在今年首次遭遇了"倒春寒"。随着今年2月份杭州市德兴花园率先打出每平方米直降3000元的横幅之后,包括无锡市、常州市在内的长三角地区城市已经打响了国内房价下跌的第一枪。紧随其后,从南到北,各地房价下跌的破冰之声不绝于耳,就连一直被视为房价中流砥柱的一线城市房价也出现了松动。

  房价下跌的破冰之声立刻引发了人们的高度关注,房价这是要去哪儿,房价拐点到了吗?种种猜测之声随处可闻,地产业各位大佬为此也是唇枪舌战,争辩得不亦乐乎。就在各位大佬辩论热闹之际,数据显示,包括一线城市在内的各地新房以及二手房的成交量大幅萎缩,有的城市一季度新房销售数量同比下滑了五成以上。这个极为残酷的数据告诉我们,房价撑不住了。

  房价何以在马年之春下跌,这是因为藏在房价之中的毒药开始发作了。

  房价下跌毒药之一

  资金分流

  4月10日,国务院总理李克强在博鳌论坛上表示政府不会推出大规模刺激经济增长的政策,这让很多寄望于政府大规模投资拉动经济的国内外人士很失望。其中,最失望的当属地产大佬,他们当中的很多人寄望于政府推动新一轮城镇化建设,但是目前这种想法肯定是落空了。

  今年以来国内资金面正在发生的迅猛变化,先来看看国人在投资理财方面想法的变化,记得今年2月份,央视证券资讯频道总编辑钮文新发微博指责"余额宝是趴在银行身上的吸血鬼",此文发表之后引发国内财经界热议。我们不一定认同钮文新的观点,但是一个不可否认的事实是,随着以余额宝为代表的各种理财宝的出现,以80后为代表的职场主力军把投资理财的重点转向了投资门槛极低、变现容易、交易成本可以忽略不计的理财宝,而投资门槛极高、变现不易、交易成本高昂的地产投资正在变成投资者眼中的"鸡肋"。换言之,余额宝不光是趴在银行身上吸血,还变相抢走了流向地产业的资金奶酪。

  再来看看股市,虽然沪港通的具体实施日期可能还要等上6个月时间,但是考虑到港股的低价格以及高分红,对于偏爱稳健型投资的国人来说,港股无疑是一个追求稳健投资回报的好去处,这就意味着,一大批偏爱稳健型投资的国人资金开始准备向港股转移,这对最需要稳健型资金支持的地产业来说,绝对是一个晴天霹雳。

  想想看,没有了这些主力资金的支持,房价能不跌吗?

  房价下跌毒药之二

  成本回落

  对于建房的成本,地产商们总是遮遮掩掩,生怕国人知道了砸他们的家。不过,通常说来,建房的成本不外乎拿地成本、融资成本、建筑成本这三大项,那么我们来分析分析,今年建房的成本到底有哪些?

  先说拿地成本,在前些年地产业火爆的日子里,各地不断爆出地产商争抢"地王"的消息,土地价格也是一路走高。为此,各地政府加强了土地供给,大量土地通过招拍挂的形式进入市场,这不但满足了地产市场对土地的需求,也压抑了土地价格的上涨。从去年下半年以来,除了北京市等一线城市之外,各地地产商争抢"地王"的消息几乎销声匿迹,这意味着地产商拿地的价格渐趋稳定。

  再来看看融资成本,很长一段时间,由于银行对地产商开发项目的贷款审批趋严,很多地产商为了满足地产项目对资金的旺盛渴求,不得不四处从民间举借高利贷,融资成本年利息高达30%以上。不过,随着包括保险资金、信托资金、券商资管资金在内的各路战略投资资金看好房地产市场,向地产商提供资金的渠道日渐增多,到达地产商手中的融资成本也就逐渐降低,目前,一线城市地产开发项目的融资成本已经低于15%,其它大多数城市地产项目的成本也回落到20%左右。

  最后就是建筑成本了,这里又包括两大项,一是人工成本,一是建材成本。目前虽然人工成本仍居高不下,但是建材成本明显降低。从刚刚公布的3月份CPI数据可以看出,周期性产能过剩导致的工业产品价格下跌依然是主趋势。今年1月份以来,受中国市场需求不足影响,国际市场铁矿石价格暴跌,铜价格暴跌,大宗商品市场熊气弥漫,致使国内钢材、玻璃、水泥等建材价格一日不如一日,建材成本呈现出大幅回落之势。

  总体来看,今年以来国内建房成本明显回落,这就使得地产商有了敢于降价的勇气,因为降价不会影响地产商的既得利益,又能加速资金周转,何乐而不为?

  房价下跌毒药之三

  需求不足

  看到这个题目,或许有人会不解,房子的需求怎么会不足,还有很多人没有房子啊?的确,是有很多人如今还没房住,但是我们在这里所说的需求不足指的是能够付得起买房首付的需求不足。

  记者清明期间回了西安市老家,对当地人来说原先感觉很遥远的三环之内,凡是能够插上空建房的空地要么已经建成了,要么正在热火朝天地盖着。很多已经建好的非常漂亮的住宅小区,放眼望去,夜晚没有几家的灯亮着,说明这些新房要么没卖出去,要么卖出去是被用于投资,尚未有人居住。

  这种大量新房闲置的现象不仅仅发生在西安市,在国内大多数城市里,这种现象并不鲜见。记者曾经采访长三角地区一位地产商,他告诉记者,过去一个住宅小区的销售速度为一年到一年半时间,现在是三年左右,有的甚至五年还没有销售完毕。而从统计数据来看,排除北京市等一线移民城市的因素,国内其它城市按常住人口统计,平均每户居民所拥有的住房超过了两套。为什么以马佳佳为代表的90后能够喊出"90后不买房"的口号,因为父母已经为其买好了。

  由此来看,经过了15年以来史上最大规模的建房运动,有能力买房的人基本上都买了,如今对于买房有需求的主要是新婚一族和新近移民到城市的国人,这些人希望买房,但是要积攒够买房所需的首付尚需时日。

  自打中国迈向市场经济那天起,市场价格的涨涨跌跌就是一件再自然不过的事情。不过,房价似乎是一个怪胎,一直走的是只涨不跌的路线。走了15年之后,房价的量变似乎引发了质变,下跌表明了房价正式步入了市场化改革的正途。

  编者按:两个月前,为了迎接马年,国人创造出不少"马上体"的祝福,比如马上有钱、马上有对象等。然而,或许很多人并没有想到,最先有望成行的却是房价的"马上下跌"。那么,近期多个地区的房价下跌是真跌还是假跌呢?呼唤多年的房价去泡沫化,是否会自马年开始?刚需人群是赶紧出手以免房价报复性反弹还是静观其变?由房价下跌引发的一连串问号,真是令人"马上糊涂"。(.证.券.日.报 .袁.元)


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