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北京房价领涨全国领导不满:控房价将挂钩乌纱帽

http://finance.591hx.com 2013年05月08日 10:56:08 21世纪经济报道

  在北京,不管是期房还是现房,开发商暂失楼盘定价权已是公开的秘密。在“新国五条”的调控背景下,近期关于北京市政府将实施最严商品房限价政策的消息陆续传出。

  据本报记者了解,事实上,限价并非新政,北京早在2011年就通过设置期房预售红线稳定新盘价格,只不过是从近期起,其执行转向公开化和升级。

  北京住建委主任杨斌上月10日公开表态限价的两条原则,一是不能明显高于上一期项目售价;二是不能高于周边二手房价。

  “之前也有这么要求,但没有公开,也没相应的文件,只是口头通知,如今的公开表态,从实际效果来看,口径严很多,期房和现房涨价的空间均被围堵。”一位不愿公开姓名的开发商介绍。

  “实施严格的价格管控是当前不得不采取的措施之一。”一位接近北京住建委的人士向记者表述,严格限价背后,是北京房价上涨的压力以及落地最严房价目标责任制的要求。

  “最近两个月,北京房价涨幅全国居首,已经引起北京市领导不满,并要求建委等相关部门对这些数据进行解释、说明。”上述人士介绍。最新数据显示,北京4月份新房价格继3月份后,再次领涨一线城市,同比涨幅连续第二个月超过10%。

  现在北京2013年趋稳的年度房价控制目标已经分解到各区县,工作不力的,将进行约谈和问责。上述接近北京住建委的人士表示,据其了解,北京市相关领导已经放话,房价控制目标直接挂钩相关负责人的“乌纱帽”。

  “连成交价也卡死了”

  说起自己的买房经历,杨波就一肚子怨气:“3月份说开盘,到现在还没有开。”他说的是位于通州的一个刚需项目,其中50多平米的小户型特别让他中意,全款100万元左右。

  该项目宣传推200套房源,但包括杨波在内在售楼处登记的意向买家已经达500户,他担心选不到自己中意的户型、位置,不得不天天电话咨询开盘时间。

  售楼处给出的解释是,预售证还未批下来,没法卖,开盘时间也不确定。

  这也是北京诸多开发商普遍面临的苦恼,蓄客都准备好了,就因为拿不到预售证而无法销售。

  本报记者实地走访了解,截至目前,通州、大兴、房山区域至少有5家楼盘因为涨价问题,预售证“难产”。

  据悉,北京限价执行升级的时间节点是在4月。“之前预售证审批也会卡,但没有这么严,”通州一位不愿公开姓名的开发商营销总监称,现在的要求是,相比项目前一期和周边二手房,几乎是零涨幅,一点空间都不给。

  “一直以来,大家都认为,当前建委限的是预售价,其实不然。”一位不愿公开姓名的北京开发商说,“如果仅限预售价,楼盘在实际成交时,还具备一定的涨价空间,北京此前预留给开发商的范围是涨价5%-10%,而现在一点空间都没有。”

  记者查看北京住建委的项目公示数据库了解,一般来说,楼盘的预售价会高于实际的成交价格,有的相差5%,有的相差20%。

  但4月份以后,“开发商要审批预售证时,需要给建委报两个价格,一个是预售价,一个是承诺价,”上述开发商表示,所谓承诺价就是该楼盘预计入市的价格,也就是最接近实际成交的价格,在建委的“限价”规则中,上述两个价格都要限。

  “房价控制目标的关键在于交易价格的统计,而非预售价格,如果承诺价批到2万,预售价格就算批到5万也关系不大,也只能按照2万成交。”张大伟表示,通过严卡预售价和承诺价,可以说是限制楼盘在实际交易中涨价的双重保障。

  “现房也要限价”

  在严厉的限价政策下,经过近一个月的僵持,因涨价问题而展开的预售证博弈开始减少,部分开发商选择了妥协,陆续入市。

  据网易房产数据研究中心统计,北京新房市场4月份共有13个项目获得预售证,前半月仅3个项目通过,其余10个是在17日以后批复,其中6个是在4月27、28、29日这三天集中批复。

  “拖一天,就是一天的人力成本和资金成本,划不来,好不容易积累的客源也会流失,”上述通州不愿公开姓名的营销总监称,“只要不是赔本卖,就入市吧。”

  但开发商们的苦恼并未就此结束。因为按照新政策,除了通过限制预售价、“承诺价”管住期房涨价之外,现房也需要接受建委的价格指导。此前开发商企图借期房转现的漏洞被围堵。

  很多开发商对于现房限价表示不理解。“现房已经建成,产权已经完善属于开发商,不需要预售等相关政府参与审批的环节,价格管制,从法律来说是行不通的。”一位不愿公开姓名的开发商曾向记者抱怨说。

  不过,据这位开发商说,建委也很聪明,没有明文要求限制现房涨价,“只是说,不准你现房涨价,如果涨了,将会通过后续稽查的方式找你麻烦,查你楼盘存在的其他问题。”

  在前述接近北京住建委的人士看来,在当前房价连续上涨的背景下,严厉的行政性价格管控是不得不采取的措施,行政成本高,后期副作用也很明显,下一步的关键在于研究如何把商品房列入限价房管控序列。

  杨斌表示,纳入限价房序列管理的范围主要是针对部分适合“夹心层”的商品房,而什么样的人具备购买资格,该类房屋再上市需满足怎样的条件,具体细则正在研究中,并将很快落地。

  记者获悉,北京市建委接下来将组织开发商座谈,具体商讨将部分商品房纳入限价房管理,该如何执行。


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