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规避“国五条”频频出歪招 律师称招招有风险

http://finance.591hx.com 2013年04月11日 10:09:56 浦东时报
  沪上前不久出台“国五条”细则,确定适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率,二手房交易严格按照转让所得20%征收个人所得税等。不少二手房交易赶在新政实施前签约,网签数量大幅上升。与此同时,由此引发的购房法律纠纷呈上升趋势。据浦东新区法律援助中心统计,截至目前房产类咨询总量上升了近30%。

  如何规避“国五条”?“热心网友”纷纷亮招:假离婚、做低房价、制造假文件等方案层出不穷。上海伟创律师事务所律师张小潭表示:“招招有风险,作假需担责”。他建议,买卖双方协商明确购房合同条款,以免日后出现纠纷时没有法律依据,造成个人的利益受损。

  假离婚当心“弄假成真”。据了解,“国五条”出台后,到民政局办理离婚的人数增多,不排除其中有部分夫妻试图通过假离婚来获得购房资格、贷款优惠或者规避税费。张小潭对此认为:“当心假戏真做,人财两空。对于通过假离婚签订协议,约定房屋归配偶一方所有的,另一方事后因弄假成真,难以复婚而主张协议无效的,除能举证证明胁迫或欺诈事由外,法院不予支持。”法律援助中心相关负责人刘玮俐亦表示,就算离婚前双方签订协议,也存在效力问题。

  做低房价或“因小失大”。实施细则明确个税按转让所得的20%征收,网民支招称房屋买卖双方可通过做低房价来减税——双方签订备案登记的合同时,降低交易价格,减少差额,税就低了。另外,再签订一份实际成交价格的合同,保障双方权益。张小潭表示,房产交易中心有价格评估,明显低于市场价位的二手房交易必然会引起注意,一旦对房屋进行价格评估,那么就必然要按照评估价缴纳个税。如果对税存有争议,闹上法庭,两份协议自有法院判定真假。

  借身份需防“鸡飞蛋打”。因限购政策,有市民通过借用他人的名义购买房屋,这就可能产生名义上购房人与实际上的购房人均认为自己是房屋的产权人。刘玮俐认为,从事实上说,房屋在谁名下即归谁所有,借他人名义买房,房屋可能一去不复还。如果有市民如此做了,建议保留购房凭证,如付款证明等维护自己权益。

  文件造假“麻烦不断”。有房产中介公司为了招揽业务,多赚佣金,提供诸如伪造缴纳社会保险费凭证等“服务”。律师张小潭“以案说法”:之前有一位江西人在沪经商,本身不具备买房条件,在中介运作下签订了买卖合同,最终还是没有成功。后来,买卖双方解除合同,卖方退还首付款,买方赔偿了卖方违约金。现在,买方起诉中介公司要求其承担违约责任。“这个中介公司有过错,没有严格审查购房者资格。”刘玮俐表示。
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