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专家称楼市回暖系地方政府一手导演

http://finance.591hx.com 2012年07月16日 11:07:52 第一财经日报

  在温总理及中央政府有关部委反复强调坚持楼市调控政策不放松的背景下,7月10日,北京海淀万柳一块面积3.9万平方米的土地,“经过46轮竞价和326轮回购面积的竞拍”,以26.3亿元的价格被中赫集团名下的子公司中赫置地拍得。有人做过测算,扣除海淀区政府回购的面积之后,“这一地块可售商品房楼面地价目前约为4.29万元/平方米,创北京新的楼面单价新高,由此摘下北京今年的‘双料地王’”。

  新地王的产生对于房地产市场到底意味着什么?对于赢得这一地块的中赫置业又可能意味着什么?对于海淀区政府又意味着什么?诸如此类,颇值得玩味。

  我们不妨首先分析中标对于赢家可能意味着什么。

  西方有一个谚语:“赢家的诅咒(Winner’s curse)”,这也是本文以此为题的原因。赢家诅咒的大意是这样的:在竞标过程中,每一竞标者,都是根据自己对被拍卖的物品,即拍卖的标的物的估价出价的。显然,标的物的真实价值是观察不到的,这就是经常所说的信息不对称。也正因为信息的不对称,所有参加竞标的人既有可能高估标的物价值,也有可能低估标的物的价值。不论有多少人会高估,有多少人会低估,赢家一定是出价最高、估价最高者,因而赢家高估标的物价值的可能性最大。而做投资,如果支付的价格过高,就意味着投资的回报会过低,这就是所谓的赢家诅咒。

  既然赢家高估标的物价值的可能性最高,那么赢得地王,未必是一件好事儿。“大龙地产,50.5亿拿下了北京中央别墅区的天竺地块后,爆得大名,但因为迟迟未交地价款而被罚,公司股价也过山车了一番,其最终命运是被迫退地”。“最悲壮的呢?莫过于在苏州、无锡拿过地王的绿城,而今到了卖地卖股权的境地”。

  我想,中赫置业之所以敢报出如此高的价格,最基本的动因,可能是对开发出来的商品房的售价的预计。中赫置业预计的销售价位,我们自然无从得知。但我们可以根据一些公开数据,对此做一些估计。“万柳区域目前已是比较成熟的高档社区集中区域……区域内二手房均价已经接近6万元……万城华府等项目售价已经超过8万元”。根据这些事实,有人估计中赫置业万柳项目的定价将不低于10万元/平方米。

  如果售价达到10万元/平方米,那么一套100平方米的公寓的价格将达到1000万元。要知道,根据我国现行的制度,我们最多拥有住房70年。这就意味着,我国的房价相当于一次性支付了未来70年的租金。1000万元的房款,拥有或租入70年,相当于每年支付的租金为1000万÷70,相当于每年的租金为14.29万元,每月的租金1.2万元!你愿意每月花1.2万元、每年花14.29万元租一套100平方米的“高档公寓”?

  其实上面的这种算法是有问题的,我们付出1000万元一次性支付未来70年的租金,我们把钱存在银行还有利息呢,损失掉的利息,是不是相当于租金?如果考虑一次性支付1000万元损失掉的利息或投资收益,一次性支付未来70年的租金,相当于月租金8.3万元!

  你愿意在未来70年间每月支付8.3万元的月租或一次性支付1000万元的租金租一套100平方米的住房70年?

  显然,我不会。或许有人会,那这人一定是有钱人,并且是倍儿有面子、有身价的人。简言之,即使10万元/平方米或1000万元/套的价格是可能的。 但并不是所有的人都会在这一价位买得起。换句话说,中赫置业的万柳项目,不是为我们盖的,而是为有钱人盖的。或者说,中赫置业的万柳项目,只是针对有钱人这一细分市场,而不是针对整个市场。理解这一点之后,我松了一口气,看来,我们并不需要紧张,奢侈品涨价,并不意味着必需品会涨价。有钱人吃牛排,而我们吃大米。中赫置业提供的是牛排不是大米,牛排再贵,干我何事?

  因此,看到地王,普通人并不需要紧张,楼市不会因为一个地王就急转直上的。

  地王对地方政府又意味着什么?

  我们可以看两个事实,其一,“根据官方数据,今年上半年北京市土地出让金仅为144.8亿元,同比下降55.7%。因此,在楼市已现回暖之时,顺势托热土地市场也成为政府部门的‘最佳选择’”。其二,“海淀区政府表示,拟通过此次万柳地区居住用地的上市交易来弥补六郎庄重点村搬迁整治的资金缺口” 。

  我终于理解了,在中央政府一声紧似一声的不放松调控的表态之后,为什么楼市呈现出回暖的迹象?如果楼市不回暖,地方政府的财政收入得不到保证,地方政府计划的或承诺的许多支出项目也成了“无米之炊”。原来回暖迹象,系地方政府一手导演。如果泡沫总要破灭,回暖是不是意味着推迟这一泡沫的破灭?如果是,那将是饮鸩止渴。

  (作者为中央财经大学教授)


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