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孙涤:美国楼市会“假摔”吗?

http://finance.591hx.com 2011年04月26日 09:47:02 华讯财经

 

——市场的青铜法则系列之十六

 

  孙 涤

  上周谈了美国楼市的供应,今天来谈美国楼市的需求。

  评判楼市需求的主要指标有:家庭平均收入有多大比例用来支付按揭贷款;以及拥有自住房子的成本和租房费用比率等。据德意志银行对美国楼市的估算,前者的比例已从2007年高峰期的17.2%跌至目前的9.8%,下降超过四成。也就是说,相对目前的房屋价格水平,居民购买力有了强劲回升,这是多年来所未见的。第二个指标,美国多数大都市居住区的按揭还贷成本/租金的比率在80%左右,即拥有房屋的支出反而比租房低了四分之一。在房价受到重挫的地区,例如拉斯维加斯,如今的房价平均比2006年高峰期跌了56%,而租金高出了按揭还贷的支出,是后者的125%;在亚特兰大,这两个数据分别是33%和151%。

  另一个制约人们拥有房屋能力和购房意愿的关键指标,是按揭利率,时下出奇的低。对于正在抬头的通胀来说,这是一个入场购房的强有力支持理由。美国的按揭贷款,30年(或15年)固定利息是主流形式,在固息率超低(4%-4.5%)情况下锁定长期按揭贷款因而非常有利。粗略计算,拥有一栋100万美元的房子,按揭贷款固息为4%,则支付的成本就等同于拥有另一栋价格50万美元但按揭贷款固息率为8%的房子。若先前以100万买的房子,到了按揭利息率上涨到8%时,市价就有上升到200万美元的空间。

  是的,就是这个逻辑,在2001年到2006年的美国楼市里被反复渲染,那些不具备购房能力的民众被鼓噪去与房屋泡沫博弈,酿成了次贷危机。但是,抛开感情因素,其内在的道理,只要环境不是太过偏执、气氛不是太过狂热,还是管用的。那位被誉为“预测大师”的穆迪首席经济分析师詹蒂(Mark Zandi)认为,房价上升,至少比通胀率要快3到4个百分点。依据的也是这个逻辑。

  这就回到了预测美国楼市趋势的关键着眼点(其他国家和地区的房地产投资,多少也以此为主要判别依据):拥有或投资房产能否抵御通胀?美国人常说,这个世界变动不居,确定不变的只有两件事,死亡和税收。我觉得可能还得加上第三件,通胀趋势。民选的政府——有可能靠多数裁决来决定财富的分配转移,以及金本位的扬弃——其实也是被通胀冲决的,更坐实了现代经济的通胀现象,从长而言无可逆转。货币主义者得出结论,通胀是货币现象。从表层看这当然对,但在深层,通胀乃产生于人类的固有倾向:自己的消费比别人(包括自己的孩子)的消费更重要;即期满足比远期满足更重要。当自己有可能影响他人消费和安排社会生产,从而搭上利益分配的便车,通胀趋势就形成了。

  4月18日标普评级机构调低美国国债的信用评级,能给我们某些启示。这次的调低可以说是最轻微的。美国国债的债信仍保持AAA级别,只是从“稳定”到“负面”,下调了小小一格,然而美国股市却刹那间剧烈地晃动起来,披露的当天工业道指下跌了138点(开盘是急挫了182点,盘中曾惨跌近250点),但19日盘桓了一天之后,20日即跳高61点,收盘时失地已全部收复还赚了7点,而整个星期工业道指居然上升了200点(+1.63%)。如此戏剧性的波动,难怪有人嚷嚷,是“假摔”!如果真有人做局,套利倒是油水大大的。

  标普评级的主管在电视节目里对此的说法是,他们之所以到现在才降低一点评级,担忧的是美国制止或扭转不断扩大的联邦预算赤字的努力陷入僵局。白宫和国会在“互掐”——白宫提出通过提高富人的税和削减些军费开支,主旨是要继续确保社保和健保的民众福利项目;而共和党握有话语权的国会则主张,削减民众福利项目同时继续削减起码不增加富人税负,期待富人加大投资更新技术又增加就业,从而增强联邦的税收和还贷能力。两种思路和政策,南辕北辙但势均力敌。美国当局的“难作为”对美元的影响当然是负面的。增加任何国民的税收极难,削减既享利益的福利更难,所以政治上可行的还是老路:发国债,然后美元贬值来逃废若干。所以说,通胀是政策组合拳里必要的一拳。

  上星期美国股市的始挫复升,因为人们很快醒悟过来,不管美国国债的问题是否有救,必导致美元贬值,也必增加美国今后的举债成本。但国民要和通胀赛跑,货币资产还得在股市里面滚,特别是还得靠房产投资。

  按理说,长期国债将由子孙后辈来还,不过买国债者须在当时就得掏出真金白银。对子孙,债台高举有欠公平,却没有表面那么不公平。假如你借了邻居1两金子,承诺10年后由你儿子还他2两金子,那你儿子的负担可真的不轻。不过你要在10年前借的那两金子当时值2500元人民币,你的承诺是今年由你儿子还邻居5000元的话,恐怕连你的儿子都会乐得偷笑起来。美国的国债,和其他任何国家的国债不同,是由美国自己印制的美元来偿付的。中国有约1万多亿美国国债,3万多亿外汇存底,绝大部分用美元计值。这层道理虽说简单,实践起来却颇值得咱们细想。

  下次我们试着来讨论美国从国家到国民的入不敷出,及其导致美元通货膨胀的影响,眼下要考虑的到底是买房还是租房,哪个更有可能跑赢通货膨胀?如果说是买房为好,那么在哪个市场买?美国房地产现在低迷,那么哪个地区的市场可能是在“假摔”?

  (作者系美国加州州立大学(长堤)商学院教授,美国华[0.19 -2.10%]裔教授学者学会(南加州)会长)


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