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易宪容:房贷加息潮涌 楼市将由量减变价跌

http://finance.591hx.com 2011年04月26日 09:18:49 京华时报

  连续10次上调存款准备率和4次上调利率,显示央行紧缩市场流动性的意图十分明显。货币市场的反应也很迅速,4月21日上海银行同业隔夜拆借利率上升177.64点至3.5333厘,而正常情况下,这个数字应低于2厘,这意味着当前银行流动性已很紧。

  目前房贷加息其实已经潮动涌起。据报道,由于银行的资金紧张及对个贷风险认识提升,北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等地的银行不仅全面上调第二套以上房贷利率,一些银行已开始把首套房按揭贷款利率上调到基准利率1.1倍以上。随着银根趋紧,未来其他城市的银行也将不得不提高房贷利率。

  实际算账也证明了这一点:房贷有优惠时,贷款利率为基准利率的7折即4.158厘。而4次加息之后,5年期(住房按揭贷款的期限多为5年以上)以上的贷款基准利率是6.8%,其利率上升10%就是7.48%;上调20%,其利率就是8.16%。

  3月份CPI达5.4%,数据显示当前通胀压力仍很大。况且房价仍需调整、国际油价上涨、国内通胀预期已形成,加上当前存款2厘以上的实际负利率,今年利率上调2次以上的概率十分高,因此,下半年的房贷利率将进一步上升。

  房贷利率全面上升,表示国内条件及环境已经发生了根本性的变化。这种信贷条件的变化不仅表现为贷款成本成倍上涨,银行金融杠杆的去杠杆化,而且表现为商业银行资金的可获得性趋难。近几年来的中国房地产市场,是由商业银行催生的市场,房地产泡沫也是借由银行信贷吹大的。只要银行去杠杆化,炒房者不仅不敢进入住房市场投机也无法进入市场。在这种情况下,只要将炒房者挤出,国内整个住房市场的预期将发生巨大变化甚至逆转,住房市场销售便会由量减转为价降。笔者判断,量减转为价降的情况即将出现。

  对于当前住房按揭贷款利率变化所出现的格局,有人担心,房贷利率全面上调将影响自住购房的需求,误伤所谓的“刚性需求”。可是不要忘了,在高房价的情况下,住房市场基本上是一个投机炒作为主导的市场。在这个市场中,由于受个人支付能力或住房购买力的限制,个人住房自住需求是十分有限的(社会科学院的报告就指出中国当前这样的房价85%以上居民是无能力购买的)。既然高房价下自住需求无能力进入市场,市场上基本是住房投机炒作者,那么住房按揭贷款利率上调如何会误伤自住需求?相反,它将是住房自住需求的福音。因为,如果整个市场信贷条件改变,将投机炒作者挤出市场,那么房价回归理性则是必然。当房价回归理性后,住房自住需求才有能力逐渐进入住房市场。

 


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