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房贷受限“存贷比”红线收紧 加速楼市调整

http://finance.591hx.com 2011年04月21日 12:34:00 中国新闻周刊

  在央行持续回收流动性的情况下,商业银行对信贷的紧缩政策,不可避免地影响了购房人的热情以及随后的楼市走向

  本刊记者/ 周政华

  国家统计局一季度经济数据公布两天后,4月17日,北京一个大风肆虐的周日,中国人民银行今年第四次收紧了手中的信贷缰绳:从4月21日起,上调存款准备金率0.5个百分点,3600亿银行资金将被冻结。

  商业银行正迎来痛苦的紧缩周期。随着信贷额度的不断收紧,各家银行当初竞相争夺的个人住房按揭贷款(以下简称房贷)业务,如今却成了食之无味弃之可惜的鸡肋。

  4月中旬,一则有关“武汉、成都、乐山等地已暂停房贷”的消息在网络流传。不久,中国民生银行证实已在去年底在一些城市暂停个人业务。北京、上海等地多家大型国有商业银行分行也表示,只对合作楼盘开放个人房贷。

  “房贷固然是优质业务,但是收益率太低。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇接受《中国新闻周刊》采访时表示,在央行持续回收流动性的情况下,商业银行对信贷资产配置的收益率要求也提高了。

  房贷受限“存贷比”红线

  一些中小股份制银行最早调整房贷业务,其中中国民生银行的调整力度最大。

  《中国新闻周刊》记者获悉,目前该行在北京、上海、广州、成都、武汉等一、二线城市基本暂停房贷业务。中国民生银行新闻处工作人员称,由于今年贷款额度紧张,该行把小额企业商贷通作为业务的战略重点。中国民生银行2010年年报中透露,商贷通贷款余额占去年全行贷款余额的一半以上。

  不过,除中国民生银行外,大部分银行并未停止房贷业务,但普遍取消了首套房利率优惠,放款时间较以往也有所延长。在过去的一年,商业银行对居民购买首套住房的贷款利率优惠空间不断收窄,从7折到7.5折,再到8.5折。

  光大、民生、浦发三家股份制银行,最先上调首套房利率至基准利率。此前这三家银行已在南京、深圳等地取消了首套房优惠。到了4月,《中国新闻周刊》记者致电工行、农行、建行、交行、中行、光大和浦发获悉,上述商业银行均已取消首套房贷款利率优惠。

  专注北京二手房房贷服务机构的伟嘉安捷公司客户主管吴昊对《中国新闻周刊》表示,从去年年底开始,北京市二手房的贷款难度越来越大,“即便是首套房,银行的额度也很紧张,审核程序也比之前严格了。”

  伟嘉安捷数据显示,2011年第一季度北京市房贷市场交易量环比上一年第四季度降幅约为30%,与去年同期相比,降幅超过四成。

  房贷政策或将进一步收紧。4月11日,中国银监会再次要求银行业切实按照国务院常务会议有关要求,实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策,预计短期内,银行的房贷政策将有新一轮调整。

  更重要的紧缩压力来自准备金利率的不断提高。4月17日,央行宣布从4月21日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这也是央行今年第四次上调存款准备金率,也是去年以来的第10次上调。而此次调整,使大型金融机构存款准备金率达到了20.5%历史高位。国内商业银行的存款吸储压力也越来越大,存款成了各银行的生命线。

  目前,从已经公布的14家上市银行2010年年报显示,8家股份制上市银行的存贷比(银行贷款总额/存款总额)平均达到71.47%,而五大行的平均数据为64.5%。在中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇看来,与传统四大国有银行相比,中小股份制银行资金链更为紧张,因此它们对信贷资产配置要求的收益率更高。

  更大的压力则来自监管层。从今年6月起,银监会将对商业银行的月度日均存贷比进行监测,要求存贷比日均不得高于75%的监管标准。从银行盈利的角度讲,存贷比越高越好。但从风险的角度考虑,由于银行需应付客户日常现金支取和日常结算,在就是需要银行留有一定的库存现金存款准备金,存贷比不宜过高。

  2009年一季度以来,为“保增长”,监管当局对存贷比曾放宽执行。但随着经济回暖,通胀抬头,如今75%的红线即将被严格执行。郭田勇认为,银行不论是出于严格的信贷额度,还是自身的资金状况,都大幅减少了贷款,被视作风险最小的个人住房贷款都大幅缩减。

  楼市调整加速

  银行“惜贷”增加了购房人的成本。以贷款100万元,贷款期限20年计算,从8.5折的贷款利率变成9折贷款利率后,购房人总利息支出将增加4.5万余元;而从8.5折的优惠利率调整为无优惠的基准利率后,总利息支出将增加13.8万元之多。这无疑影响了购房人的热情。反过来,这似乎也让房地产开发商的好日子到了尽头。

  从目前在A股上市的76家房地产企业的2010年年报所披露的信息看,2010年的经营活动产生的现金流量净额为负711.26亿元,比去年减少了近1200多亿元。与此同时,库存价值则合计超过7500亿元,同比增长4成,显示开发商销售下滑明显。

  “在严厉的调控和限购背景下,银行与资本市场等常规融资渠道均已对房地产行业设置了较大障碍。”投中集团分析师万格对《中国新闻周刊》表示,密集而至的行业与金融调控政策,提升了众多中小房企的融资成本和现金流压力,也使其后续拿地、开发与销售受到较大制约。

  销售颓势延续到今年。以北京为例,“京十五条”出台两个月后,4月17日,北京新建商品房成交量,勉强超过2万套,创下近三年来一季度成交的最低值,同比去年下跌了近40%。在搜房网监控的46个城市中,今年一季度,近9成的城市一手房销量下滑。

  开发商资金链紧张,还直接引发了土地市场的冷清。

  一季度,广州推出的5块住宅用地,均以底价成交;新浪乐居数据显示,今年一季度上海经营性用地成交金额338亿,2010年一季度成交金额520亿,同比下降35%;同期,北京土地出让金收入为159.3亿元,还不到去年同期的三分之一。

  流拍现象不仅仅出现在一线城市。中国房产信息集团数据显示,截至3月20日,33个被监测城市中,出现土地流拍的城市有17个。

  一线城市价格调整已初露端倪。搜房网统计显示,今年3月北京住宅市场总体开盘均价为22661元/平方米,较去年同期的25812元/平方米下降12.21%。

  从全国看,各地涨幅涨跌不一。国土资源部公布的数据显示,今年第一季度监测数据显示,住宅地价为每平方米4349元人民币,同比上涨接近11%。国土资源部称,在宏观经济、市场预期、通胀因素及调控政策等综合作用下,居住用地价格涨幅回落引领总体趋势。

  由于行情向下走,多数开发商推迟开盘。在北京,计划在2月份入市的19个项目中,最终开盘的只有4个,3月份也只有13个项目开盘,大量待开楼盘仍按兵不动。

  这种量缩价跌的局面,亦得到了政府的认可。在4月15日一季度经济数据发布会上,国家统计局新闻发言人盛来运表示,从一季度的情况来看,房地产调控的效果在继续显现,表现在投资性需求得和部分城市房地产价格过快上涨的势头得到双遏制。

  “房贷收紧只是推动楼市调整的因素之一。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说,在税收、限购、信贷调控政策共同作用下,楼市调整趋势基本确立。


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