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房产税不应“犹抱琵琶半遮面”

http://finance.591hx.com 2011年04月13日 13:50:20 凤凰网

  房产税的锋芒开始受挫。据报道,房产税征收试点两个多月来,上海仅入库不到10笔个人住房房产税,占被认定需要缴纳房产税住房的百分之一。重庆共收取了17笔房产税,近15万元税收入库。业内认为,目前房产税对房地产市场的影响并不大,何时扩容试点城市,并在全国铺开,仍是未知之数。

  在国内房价久调不降的困局下,房产税一度被视为遏制房价升势的“撒手锏”。但试点的运行实情却表明,房产税的威慑力着实被高估了。当然,试点城市房产税开征条件较为宽松是其中的一个原因。但更为重要的是,市场对房价继续走高的预期始终未能真正扭转,以至于在“税收转嫁”等思维的怂恿下,房产税利器被“钝化”了。

  从理论上讲,房产税是一种保有税,即房产保有者都应成为纳税对象。实际上,美国等国家在房产税征收中也秉持了“只要是有房产者,就必须按规定税率纳税”的原则。相形之下,国内目前两个房产税试点的设计则偏于“温柔”:上海只针对增量购房合并计算后超出人均面积60平方米以上的部分征收;而重庆则对独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客所购第二套房征收。显然,通过层层条件“过滤”之后,满足纳税条件者寥寥。而且,现行房产税试点税率设计偏低,与美国各州税率为房产值1.5%~3%的标准相去甚远。由此,就目前房产税入库规模看,以房产税替代土地财政继而改变地方政府财政收入格局的希望仍较为渺茫。

  试点样本的经验表明,“名不符实”的房产税仅对市场心理层面产生一定威慑,却并不会在房地产界形成期望中的震撼力。如上海房产税增量征收的原则,并不会切实激发囤积房源大批流入市场,楼市供求矛盾因此难以在短期内得到缓解。当下楼市胶着的原因,更多与银根收紧、严格限购等举措密切相关。就此而言,只有让开征条件实至名归、统一标准,房产税的大范围推广才更具打击楼市投机的调控意义。但现在的问题是,地方政府是否会对此投入足够的热情。

  长期以来,房价居高不下与地方政府有着千丝万缕的关系,依此而生的土地财政甚至成为地方财政之中流砥柱。数据显示,2009年全国120个城市土地出让收入为14239.7亿元,占当年地方财政收入的43.7%。2010年虽经历两轮房市调控,但全国土地出让金数额仍达到18814.4亿元,同比增加70.4%,且土地出让金占地方财政收入比例达到了空前的76.6%。显然,地方政府已对土地财政产生极度依赖,难以自发产生打压房价的动力。

  而不久前各地陆续出炉的楼市调控目标,也反映了地方政府的这一心态:包括深圳、广州在内的各城市,均选择将房价涨幅与当地GDP增幅或居民收入增速等挂钩,只有北京一地将下降设定为房价调控目标。

  这是开发商虽已渐次走入资金困顿的窘境,却仍紧咬价格不肯轻易松口的重要原因。在这一语境下,强势的卖方具备了将所有税费成本转嫁给买家的条件,这可能让打击囤房投机的房产税最终重重地落在买家肩上。恰因此,只要楼市调控的基调未“由涨转跌”,房产税就也可能重蹈此前各调控举措的覆辙,经历从心理威慑到“审美疲劳”的轨迹。

  自从住房商品化改革以来,国内房价走势已然偏离了周期性波动的市场“铁律”,一大重要原因就在于包括预售制及高杠杆运作等楼市发展扶植政策没有及时抽离,而其背后则是地方政府推高房价的潜在诉求。时至今日,房产税调控方式的介入依旧无法摆脱诸多行政限制因素,进而捆缚了税收杠杆的调节力度,对此,我们呼吁,既然房产税已经走上前台就不必“犹抱琵琶半遮面”,严格遵循房产税机理并大面积推广才是调控的应有之义。


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