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冯海宁:加息是房价回归理性的“润滑剂”

http://finance.591hx.com 2011年04月07日 14:42:11 京华时报

  通胀猛如虎,央行需加息。不出所料,央行在4月5日晚间宣布,自6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。这表明3月份CPI或再创新高,加息是为应对通胀而来。

  加息是提高存款准备金率之外,又一收缩流动性的重要手段。有学者因此形象地比喻,加息好比给货币老虎多喂块肉,让它乖乖趴在笼子里;在逻辑上讲,只要加息足够,再凶的货币老虎也会趴下。所以,管理好了货币这头老虎,一切价格问题都不会是大问题,无论是物价还是房价都容易掌控。  加息是为通胀而来,但由于通胀预期是房价上涨的重要推手,因而,不少人关注加息,不仅关注对CPI的影响,更关注对房价的影响。此次加息,不但进一步增加了购房成本抑制了需求,而且背负着银行贷款的开发商资金压力也会增加,促使开发商加快供应,通过改变供求关系来促使房价稳定进而回归合理价位。

  据计算,以贷款100万元,20年期为例,此次加息之后每月还款约为7633.4元,比加息前月还款7514.7元增加118.7元,而二套房月还款由7909.8元增加至8043.71元,增加约133.9元。再加上公积金贷款利率跟着上调,将对楼市需求产生全面抑制。更重要的是,二三季度很有可能继续加息让人民币利率转正。  在笔者看来,此次加息对房价而言更像是“润滑剂”,有利于房价步入下行轨道。尽管政府祭出不少调控利器,如扩大限购范围、公布房价控制目标、落实问责制、大力推动保障房供应等,但准确地说,房价目前依然处于胶着状态,并没有明显下滑,这时候急需要加息来推一把,此次加息对房价而言正是时候。

  有统计数据显示,3月京沪穗深四大一线城市房价齐降。其中,北京3月份一、二手房成交基本延续地量态势,部分新盘价格甚至出现了10%左右的降幅。这些具有标杆地位的城市房价一旦松动,对于改变中国楼市的整体价格走势,具有重要意义。此次加息无疑将推动更多城市房价松动。  但让人忧虑的问题依然不少。比如,一线城市房价下降,不排除把部分购买力推到那些没有出台“限购令”、没有落实“国八条”的三线城市,致使房价调控“按下了葫芦浮起了瓢”,让楼市形势更为复杂。再如,京沪穗深房价齐降,究竟是“真摔”还是“假摔”,究竟是短暂下降还是持续下降,还有待于观察。

  众所周知,过去多轮楼市调控之后出现过“假摔”,让人对房价下降不敢抱过高期望。因此,房价目前显露的下降迹象,公众必然持怀疑态度。有加息这样的后续调控不断出手,相信对于改变公众看法和市场预期具有积极意义,这至少表明,中央抑制房价的决心不容置疑。

  更重要的是,公众忧虑现有的政策措施还不能彻底制服房价。一是,宏观调控还没有触及土地财政,财税改革还不到位;二是,全球性通胀和国内原材料成本的上涨,不仅增加调控成本而且影响调控效果;三是,土地和税收政策力度还不够,比如,应征额外交易印花税而未征;四是,房地产法律法规有待完善。

  鉴于房价当前处于胶着状态,笔者以为,在加息、提高存款准备金率等货币政策之外,还应该加强其它调控政策的力度,如完善税制、控制地价等等。更有必要让宏观调控由浅到深,比如说,把解决土地财政问题提上调控日程,早日做出安排;再如,深化体制改革,重新调整住房分配,尤其是公务员住房改革。

  我们要意识到,尽管加息是房价回归理性的“润滑剂”,但还不是房价回归最有力的动力,只有深层次改革才是房价回归合理水平的真正动力。  冯海宁(媒体从业者)


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