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一房一价:638楼盘半数愿公开

http://finance.591hx.com 2011年04月07日 07:57:37 华讯财经

  5月1日,旨在抑制房价的《商品房销售明码标价规定》将执行,各地开发商将实行商品房销售一房一价的规定,商品房销售明码标价后,可自行降价,但涨价必须重新申报。

  但是,上述政策却被部分开发商念了“歪经”。《每日经济新闻》记者在北京、上海、广州、深圳、杭州等多个城市调查发现,多数已经实施“明码标价”的楼盘通常是先报高房价,然后再大幅打折销售,政策效果在营销的“变通”下失去了威力。

  尽管对开发商来说,应对发改委“一房一价”新政并非什么难题,但在5月1日新政执行前公开楼盘售价的并不多。《每日经济新闻》联合爱房网统计了北京、上海、成都等11个城市“一房一价”的公开情况,截至4月6日,在总共638个被调查楼盘中,仅有347个明确表示会公开或者愿意公开每一套房源的价格。

  在被调查的11个城市楼盘中,仅上海的楼盘100%会公开房价,其次是成都,达到84.31%;北京等城市的比例只有50%出头;苏州的比例仅为30%。

  爱房网主编相国良说,发改委“一房一价”政策冲击的是开发商销售最核心的内容楼盘销控,在这样的情况下,一些开发商会采用各种办法回避直接公开房价。正因为如此,发改委在制订实施细则时,不仅要对不按要求公示价格的楼盘进行处罚,还要制订网站披露价格信息,同时要加大对购房者的宣传力度,让他们都知道“一房一价”的政策,逼迫开发商不得不公开价格实情。

  北京 54%新盘预售价高于成交价

  自去年4月起,北京已开始实施“一房一价”政策,但开发商采取的“明码高价”对策,致使该政策在操作中基本失效,如北京ONE就存在这种嫌疑。

  去年10月24日,北京ONE以均价26000元/平方米开盘,并于今年1月27日将均价上调至33000元/平方米。4月5日,北京市房地产交易管理网的数据显示,该楼盘共有2、3、4、5栋住宅楼正在预售,拟售价格分别为35093元/平方米、33000元/平方米、35907元/平方米和31356元/平方米。

  《每日经济新闻》记者在销控表上看到,每套房的销售单价皆在2.9万元/平方米以上。但奇怪的是,在“期房签约统计”一栏中,目前该楼盘住宅已签约134套,成交均价仅为25874元/平方米,比拟售价格至少低了近5500元/平方米。

  对于北京ONE的实际成交均价与预售价间相差较大的情况,一位不愿透露姓名的业内人士分析认为,北京ONE存在先行高价申报,后期通过优惠措施二次定价的嫌疑。

  北京ONE的做法并非个案。《每日经济新闻》记者统计北京市房地产交易管理网上的数据后发现,截至4月5日,2011年北京共有24个预售住宅项目入市,其中21个有成交记录。在这21个楼盘中,13个楼盘的实际成交价低于预售价,占总入市项目的54%。

  上述业内人士解释说,出现这种情况主要有两个原因,首先是“京15条”后,楼市陷入僵持,楼盘打折力度加大,可能导致成交价低于预售价;另一种可能就是开发商为了规避一房一价政策,在申请预售价时,有意以高于心理价申报,然后在销售过程中通过折扣、送装修、提升得房率、送物业费等促销手段二次调价,这样可以让自己在后期的销售过程中掌握一定的定价空间。

  全经联研究院副院长陈宝存说,除了通过高报价来规避“一房一价”外,针对《商品房销售明码标价规定》中要求“商品房经营者在规定时间内一次性公开全部销售房源”,开发商可以通过化整为散,少量、多批预售上市来降低该政策对定价的束缚。

  地产评论人贾卧龙认为,“明码标价”并不能击中开发商的死穴。治末的“标价”不如治根的“标本”,即公布地产开发成本,并在此基础上加上合理的利润率,一次来定价,这才是治理房价的良药。

  广深 新盘售价“见机行事”

  5月1日,各地开发商将实行商品房销售一套一标价的规定。事实上,一房一价的规定并不新鲜。早在去年3月,广东省就在“粤四条”中出台了“一套房一标价”的明码标价规定。广州、深圳等城市也早有商品房销售定价备案机制。据了解,在国家发改委发文后,广州、深圳目前并未出台新的执行措施,也并未对开发商定价备案后的调价幅度和期限作出明确的规定。

  《每日经济新闻》记者调查发现,从去年下半年开始,广州不少新推的楼盘,开盘当天在销售中心会设置一个对外的项目价格销控表,明确标示推出房屋的价格、面积等,但实际上,这一看似严密的政策似乎并没有对开发商的销售形成太大影响。

  “上有政策,下有对策,对开发商来讲,一房一价公示没有太大的影响,他们可以根据情况调整销售手段。”广州新城市投资控股集团经营总监左家辉说。

  广州市国土资源和房管管理局登记的成交信息显示,近期成交量连续3天领跑市场的中海橡园国际项目,3月30日~4月5日期间的成交价格在2.1万~2.2万元/平方米之间,而此前该楼盘对外的市场吹风价高于该项目附近的中海锦榕湾。记者从中海置业顾问黄嘉铭处了解到,中海锦榕湾当前最低折扣价的楼盘原始价在2.5万元/平方米,实际签约均价约为2.4万元/平方米。项目附近的中介也表示,目前中海橡园国际项目实际售价确实比之前低。

  高开低走的楼盘不止中海一家。同样在3月底开盘的瑞安旗下项目,此前吹风价高达3.5万元/平方米,但该楼盘实际成交价格仅约3万元/平方米。

  “一房一价的要求是不能涨,但开盘价报高一些,之后再给一些折扣,对于开发商来说利润能保持稳定。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示。

  左家辉表示,既然政策有要求,那就只能在要求范围内调整自己的策略。他指出,除了采取打折促销,还有送物管费、送车位等优惠,毕竟市场是变化的,销售价格也必然会随之变化。

  满堂红研究部高级主任肖文晓则表示,一房一价对于市场来说没有太大的意义,毕竟开发商定价是市场行为,根据市场进行涨价降价很正常。他指出,一房一价政策的出台估计与当前各地房价调控目标有关,信息公开透明化是必要的,这样一来,政府才可以把握各个楼盘价格,控制整体市场的涨幅。

  “新规定对市场影响不会太大,但在今年的宏观调控形势下,开发商定价策略会变得更加谨慎。”中原地产华南区董事总经理李耀智表示,“另外,政府在审批方面更加严格,开发商调价操作空间会减少。”

  佳兆业营销策划管理部人士称:“一房一价对二三线城市开发商影响可能会较大,对全国性开发商来说,定价方式不会受到太大影响,但定价会偏向保守,这样销售业绩更有保障。”


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