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10经济学家预测楼市:明年房价涨or跌?

http://finance.591hx.com  2010年12月24日 16:32:38  华讯财经整理  我要推荐此文给好友
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  在2010南京地产年会上,有一场重头戏吸引了众多业内人士的关注,那就是"经济学家中国房地产业论坛"。来自全国的十位顶尖经济学家,围绕"后金融危机时代,中国房地产业稳定健康发展之策"的主题,对即将到来的2011年的楼市发展趋势进行了预测。这些极具先见之明的见解和观点,使在场观众特别是开发企业代表深受启发。为了让更多人能够分享到本次活动中的精彩之处,本期《扬子楼市》特别选取了论坛中经济学家们关于2011年楼市走势的预测部分予以刊登,以飨读者。

  关于楼市调控

  调控一定会见效才罢手

  中央党校校务委员、组织部长 赵长茂

  据统计09年之前房地产的增加值已占我国国民生产总值6%,房地产投资占到整个投资的20.11%,大城市都在50%以上,如北京去年固定资产投资当中房地产投资占到56.1%等等,这些都说明经济跟房地产的相关度很高。明年个人认为经济有下行趋势、整个宏观经济政策趋紧等必然会影响到房地产的走势。

  而土地管理政策方面也是要收紧。最近在土地管理上,政府会更加强硬,同时社会舆论是趋紧的。4月17日新"国十条"出来以后,大家认为这是前所未有的紧缩,但只是涨幅的回落,价格还是涨的,对于中央政府来说,一定要见效才能罢手,所以明年整个房地产市场发展环境是趋紧的。

  政策还会进一步加码

  浙江大学房地产研究中心主任 贾生华

  关于中长期的房地产走势,未来十年我们的房地产业仍然具有巨大的发展空间。过去10年是成长的十年,未来10年是成熟的十年。成长的十年开发商日子很好过,政策也很宽松,成熟的十年是大家受煎熬的十年,特别是开发商投资者,房地产业的转型升级首当其冲。

  而对于明年的楼市,个人觉得政策会继续加码,市场会保持稳定,价格会涨幅回落,这是总的情况,当然不排除全国不同地区不同项目会有差别。房地产本身价格前几年过快上涨,也积累了很大的矛盾,这也是我们必须重视的。我们不能仅仅站在行业的角度,更要对行业生态进行考虑。现在房地产负担了整个国家的许多矛盾和焦点,如中央和地方的关系、城市和乡村的关系、富人和穷人的关系、买得起的和买不起的购房者关系等等,在这种情况下,政府调控必须延续下去。

  关于市场环境

  稳健的货币政策影响资金环境

  浙江大学社会科学学部主任、中华外国经济学研究会副会长 史晋川

  首先我想对房地产市场的中长期趋势来说,各种可能都是有的;对于明年的情况,我个人认为有几点需要注意。

  第一,到目前为止,整个世界经济还在震荡中缓慢复苏,欧洲债务危机还在不断出现。所以从这个角度来看,尽管明年又是"十二五"开局之年,可能是新一轮增长期,但开始是否能稳健?我个人觉得还是要心存警惕。同时,从比较积极向常规回归,一定程度上会有紧的因素在里面。财政积极、货币稳健时,面对积极的财政政策,民企可能得到的好处并不会太多,特别是稳健的货币政策,可能会对民企资金环境有一定影响。

  第二,房地产市场是否从成长走向成熟,有一个非常重要的标准,就是关键性资源的配置。因此,未来要看地方政府对土地资源的配置方式,特别是中央政府对地方政府土地资源配置的影响到底多大。据我所知,今年杭州土地供应量完成了全年要求的50%左右。国家如果还不加大对地方政府土地资源配置的控制力度,房地产市场涨不涨?还是会涨。

  明年4月以后资金问题更严重

  中国社会科学院金融研究所所长 王国刚

  明年信贷规模贷款增长率大致不会超过15%。今年以来各方面已经陆陆续续采取了措施,这种措施下来,如果继续严格,明年会有相当一部分开发商会遇到资金紧缺,我们估计这种情况会在明年4月份以后大大加重,所以从这个角度来说,开发商要有所准备的话,恐怕现在就得考虑:未来要吃饭的米在哪儿,得把这个事考虑清楚。大家知道9月底出来第二轮新政,很多地方量价齐升,如果势头继续走,说不定第三轮调控还会来,甚至第四轮还会来。

  目前这样一个住宅价格,其未来走势受三个不同层面影响,一个福利性,一个市场性,一个政治性,究竟这样的过程中,哪个更重要?可能确定的是,在未来某个时候,采取某些非市场手段也是必须的。另外,关于保障房问题,确确实实要引起各方高度关注。2007年到现在,每年商品住宅按套数算,大致300-400万套。2011年要推出1000万套保障房,那你就能明白市场会发生多大变化。

  关于房价走势

  明年涨跌取决于三大金融因素

  上海财经大学副校长 王洪卫

  对于明年楼市走势,三个因素不能忽略。

  首先,银行计划经济对房地产业影响很大,第一个因素是贷款指标控制。2009年贷款指标原来是5万亿,最后放了9.6万亿,所以房价飙涨。2011年如果采取稳健的货币政策,贷款指标控制在7.5万亿,那开发商就会难过了。第二个影响大的就是限贷,金融政策上第三套房子不给贷,这个影响很大。另外,还有一个市场经济的指标影响很大,就是利率涨不涨。利率涨不涨对开发商没有多大关系,但与购房者关系很大。所以明年到底涨还是跌,还得看金融方面两个计划指标、一个市场指标怎么样,才能回答。

  我们国家过去涨了十几年,长远来看,我判断未来还会有涨的趋势,这有四大因素:一、土地垄断;二、城市化供需不平衡;三、流动性丰富;四、税收在土地开发领域,没有在流通领域。前面三个中,土地垄断地方政府和中央政府会博弈;供需不平衡,短期也改变不了。流动性过多,也是世界经济环境和中国现状所决定。所以我们只能动第四块,把财政收入从土地开发转到流通领域。

  价格至少会有小幅上涨

  南京大学不动产研究中心主任 高波

  无论从房地产对经济增长的贡献、住房消费在整个消费上面的比重、还是房地产的增加值在GDP中占的比重、对其他产业的带动效应、亦或城市化水平等方面来看,个人觉得未来十年还是房地产发展的黄金十年。

  关于2011年的房价走势,考虑到CPI继续高位、人民币升值等综合因素,如果不开征房产税,个人认为至少会是小幅上涨。而房产税最主要功能不是劫富济贫,主要由中产阶级承担,影响消费,在15-20年内还是没有必要开征。另外一个问题就是现在房产大量空置,反而有必要对空置房进行征税。今年前面11个月,房地产销售达到8.2亿平方米,80%的需求仍要通过商品房解决,房产市场还是有很大的上行空间。

  关于发展前景

  江苏地产业还有较大发展空间

  江苏省社会科学院院长 刘志彪

  江苏是中国经济的排头兵,在江苏省委省政府的领导下,增长的速度很快,我们规划在"十二五"期间,经济增长速度要高于全国大概1-2个点左右,江苏这种增长是留有余地的,而且是可行的。从房地产这个行业来说,江苏这个市场还是很兴旺的,并没有受到宏观调控的影响。

  从未来房地产走势来看,就江苏来说,房地产市场仍有很大的健康发展的余地。因为虽然江苏经济在全国比较发达,但城市化水平比较低,只有50%。江苏服务业水平更低,就业人员占GDP总量的50%左右,这跟发达国家经济服务业75%、80%的水平相比,我们还有30个点可以发展。较快的经济发展速度以及较低的城市化水平,决定着房地产业在江苏经济中会有很大的发展空间。

  需要三个"轮子"一起转起来

  中国社会科学院学部委员 刘树成

  从中国经济的周期波动这个角度来看,中国经济国内生产总值的增长,在2007年达到了一个高峰14.2%之后,正要准备做调整时,和美国次贷危机所引发的国际金融危机重合在一起,使得2008年我们的经济增长速度一下子跌到了9.6%,2009年继续下跌到9.1%。今年,到现在大体上可以达到10%左右,也就是说进入了新的一轮周期的开端。这样也为2011年的经济增长,包括房地产业作为支柱产业的发展,打下了很好的基础,可以说进入了新一轮增长阶段。

  下一阶段中,房地产市场发展需要三个"轮子",即商品市场、租赁市场和政府保障市场。房企想在哪个轮子上发展?如果想在多种层次上运作,那么房地产企业的前景是非常广阔的。如果你死盯着一个狭窄的市场,可能会走进"死胡同"。

  房地产业将逐步转型

  美国南加州大学经济学系终身教授 谭国富

  世界其它国家的房地产发展历史对我们很有借鉴意义。以美国为例,房地产发展初期主要是以房地产开发为主,带动了经济相关联的其他产业,对国民经济起到了很大的作用;后期主要是一个转型阶段,房地产开发作为二级产业,慢慢转移到一种现代性服务产业上,其中包含的内容比如说金融、中介服务、租赁等等各个方面,都是比较完善的,而这些相关的服务总量可能相对于房地产开发来说,实际上至少可以有20%的增值,如信托投资起到了融资投资的桥梁、租赁的比重很大等等。

  总的来说,美国房地产业发展到现在,有很多相关联的服务,起到了细化的作用。在这种情况下,中国房地产的发展至少在前几年是以开发为主的,以后还是会有很大的发展空间的。

  未来两个房地产市场将并存

  华东理工大学商学院院长 吴柏均

  未来十年政府如果真正实施保障房的措施,把财政收入当中非常大的比例放在这一部分中,那会形成两个房地产市场并存的格局,一个是商品房私有交易市场,一个是政府廉租房市场,而价格对于开发商来说会影响很大,建议其开发不同类型的产品。目前在北京、上海、重庆等很多城市政府已经把它作为未来房产开发的大头对待,如果全面推广,两个市场的格局将真正形成。

  另外对于房产税,个人觉得目前做这个事完全不应该,也不合理。因为房产税作为税来说,它是一个资源配置的手段和财富再分配的手段,目前为止调控方面效果不大,而且一定时间后它还会自然转嫁到市场价格中,不会达到好的目的。同时这种税叫的时间已经太长了,大家对它的预期太大,这也是不合适的。

   
 
 
 
 
 
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