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政策力度空前!楼市调空加码房价预测

http://finance.591hx.com  2010年11月02日 07:13:41  华讯财经整理  我要推荐此文给好友
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  巨资击垮房价调控联盟

  上海市长勃然大怒,高房价已严重扭曲了房市。第二天,上海房管局大员被“双规”。隐藏在房地产中的“庞氏骗局”将在严打中现形,房产税这只靴子何时掉下来?

  10月11日,上海房管局第一副局长陶校兴被“双规”。

  10月12日,关于陶校兴被调查一事,上海房管局内部曾向处级以上人员进行通报,但未通报具体涉案原因。本刊记者了解到,陶校兴的落马尽管跟曾经落马且业务上多有交集的朱文锦、殷国元案有关,根本原因还是和高房价问责制的工作不力有关。

  陶校兴落马前五天的10月7日,上海发布了限购令,无论是上海人还是外地人,每个家庭只能在上海购买一套商品房。身为房地产监管系统大员,陶校兴的落马立即成为上海限购令的祭旗者。而上海在本论调控中身先士卒,隐藏在房地产中的“庞氏骗局”到底打到了谁?房地产调控的靴子藏在何处?

  限购令重拳出击 土地爷迅速落马

  10月7日,上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》(下称《意见》),该《意见》迅速被市场披上了“上海限购令”的马甲。

  上海限购令一出,整个市场骚动,其中最值得关注的第二条款:暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。

  房地产调控的历史证明,越是严厉的法条律令,房价涨得越快。上海限购令能否摆脱历史上的调控怪圈?

  10月10日,韩正表示,在上海,房价太高是个不争的事实,房地产领域过度的投资和投机,已经严重扭曲了房地产基本的居住功能,损害了人民群众的利益。韩正宣称,上海坚决贯彻中央的宏观调控决策,针对上海房地产市场的特殊情况,采取更有针对性的调控措施。

  韩正话音刚落,陶校兴就被“双规”,这是一个敏感的信号。

  上海一位业内人士一针见血地指出,调控的任何手段都需要执行,上海这一次的《意见》有赖官员执行,而在《意见》出台后的一周内,对房地产系统官员问责,可有效减轻政策执行的难度。

  陶校兴,现年59岁,被带走调查前为上海房管局党组成员、第一副局长。据房管局内部人士介绍,其在职十年,长期分管土地利用处等部门。上海房价全国最高,诸多言论均指向政府土地部门纵容、配合开发商囤地,致使土地稀缺,房价飞涨。而长期分管土地的陶校兴对高房价难逃其咎。

  “从表面上看,土地利用处只是土地交易的登记备案机构,权限并不大,但是具体到每个地块,土地利用处有很大的腾挪空间,是同意其继续延期开发还是在经济上处罚,甚至收回使用权,都是分管土地官员决定。”上述内部人士介绍,政策中的缺口——即“因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的,土地受让者可以申请延长开发建设时间”给了开发商很多回旋余地,这也给了开发商囤地的理由。

  在陶校兴被带走调查后,上海市房地局老干部举报称,上海市房地局和各级政府办了多家房地产公司,囤积大量土地,其中有很大一部分在中心城区,有的土地超过十年还没开发,人为制造土地供给瓶颈,以此哄抬房价牟取暴利。

  陶校兴是今年房地产宏观调控以来出事级别最高的地方官员,那么上海市的限购令能否因陶校兴的落马而顺利实施?上海的房地产调控能否在全国起到示范作用?全国房地产职业经理人联盟秘书长杨乐渝认为,陶校兴被带走调查,有示范效用。

  多部委联手出政策 货币充裕击垮调控联盟

  9月29日,财政部携手住建部、国税总局、央行、银监会出台了系列的调控政策。提高了首付比例,取消了售房个税减免优惠。各部委明确要求各地“立即”制定细则,已发细则的地区要进一步调整和完善。

  深圳是第一个响应中央要求制定细则的城市,但是从地方细则的详细和严厉程度上,则属上海。

  上海版限购令更为严厉的措施包括:主体结构封顶并通过验收方可申请商品住房预售许可,严格执行土地增值税预征(根据项目售价与同地区房价的对比情况,预征率为2%-5%),每户居民只能购买一套住房。上海版购房令中在最关键的一条“每户居民只能购买一套住房”中的前置条件留有余地:上海目前对非本地居民的购房限制是一户一套,在一线城市中是最宽松的,而深圳要求提供一年居住证明方可购房,广州则要求非本地居民购房必须一次性付款。

  北京中原地产董事总经理李文杰认为,上海版限购令属于点刹车,即虽然对一套房购房限制宽松,却是最有生命力,具备操作性,在实际执行起来抗性最弱,其他城市的政策制定是强行刹车。强行刹车在短时间内效果明显,但副作用也大。

  从上海限购令出台后的销售统计看,初步印证了李文杰的判断(见表3)。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示:虽已结束了连续十周的持续上涨,但10月11日—10月17日上海市商品住宅成交面积仍高达34.6万平方米。虽然环比前周下降23%,但仍维持在较高水平。

  在总成交量有所下滑的情况下,均价4万元以上的高端楼盘成交量却有了27%的增长。一周时间内将上海市的商品住宅成交均价拉升至22376元/平方米,环比前周大涨11%,连续四周维持在2万元以上。

  而作为长三角地区的南京、杭州、苏州和宁波在10月11日-17日期间的成交面积分别为34.59万平方米、21.77万平方米、18.89万平方米和14.66万平方米,环比降幅分别为452.38%、148.41%、68.29%和358.81%。

  深圳一手房成交面积为6.48万平方米,环比下降62.16%;由于北京的二次调控政策在今年4月份已出,此次只是执行中央政府要求,没有另外制定细化政策,所以,北京商品房成交环比翻番,期房网上签约面积为32.04万平方米,环比上升118.69%。而没有出台地产细则的天津商品房销售面积则为32.48万平方米,环比大幅上升了52.73%。

  如果仅凭限购令出台后的短期成交统计来判断上海楼市调控有效,结论为时过早。此间,上海房地产市场出现日光盘(日光盘即指开盘即销售一空的楼盘),甚至出现房地产商哄抢地皮的现象。

  10月14日,上海房市首拍五宗地,绿地、金地、华侨城纷纷拿地,万科、招商参与竞拍,五宗地块的总成交价为31.51亿元,而含住宅的地块依旧是当日明星,浦东航头中心镇A1储备地块以22.86亿元,328%的高溢价率备受关注。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生则告诉本刊记者,新政出来后,如果没有开发商继续买地,那么一年后的市场供应就会减少。如果供给减少,则房价反而会出现报复性上涨。

  哄抢土地的局面一出,上海银监局当天站出来表态,下一阶段将严控房地产信贷风险,对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业,加强排查力度。上海银监局将加大现场检查力度,督促房地产信贷政策在银行基层的贯彻落实。

  光大证券(601788,股吧)首席分析师万知告诉记者,目前的房价问题更多反映的是货币现象,在当前流动性充裕情况下,仅通过行政性限购措施和收缩信贷控制房价,还是有相当的难度。10月15日,证监会更是宣布暂停了房地产上市公司重组,掐断了房地产商从股市圈钱的通道。

  打了“庞氏”投资者,到底帮了谁?

  严厉的限购令给居高不下的上海房市带来微观结构的变化。房产界预测上海即将上演的这一幕,会与北京5月“限购令”后的局面如出一辙:价滞量跌。虽然打击了一大片“庞氏骗局”投资者,但对首次置业的刚性需求者,以及改善性住房者,却很难有实质的帮助。

  此前,上海充斥着大量以资产升值为目的“庞氏骗局”投机者,这部分人中有的利用银行金融杠杆,有的则本身就有大量的闲余资金,他们投资房产并不关心入市价格,也不关心租售比,仅仅凭借并无实际支撑的看涨预期来购买,在这个击鼓传花的游戏中,他们都认为自己不会是最后一个人,总会有市场需求来接盘。

  华高来斯国际地产顾问的王楠就指出,真正对“庞氏骗局”人群产生重大打击的,并非“新政”对他们行为带来的贷款束缚和多次购买的操作难度,而是心里预期。政府行为再次向他们传达了一个不允许房价持续上涨的决心,只要价格无法维持持续上涨,他们的短期套利行为就没有意义,再加上交易量的陡然下降,使得买卖难度加大,一个购房——迅速转手——再续购买的链条被打断。

  对“庞氏骗局”人群的降温,势必影响到以资产保值为目的家庭人群,使其进入观望期,尤其是有政府背景的家庭,也不敢在这个敏感时期顶风购置。

  上海中原地产对旗下240余家门店的抽样调查显示,政策出台后一周成交量相比“十一”黄金周下滑了20%左右。上海汉宇地产董事总经理施宏睿也对媒体坦言:我们有1/3门店出现过这样的情况,二手房买卖基本没有开单。

  10月,上海市场预计开盘量为72个,其中,浦东、嘉定、闵行、宝山四区共计43个开盘项目,占总开盘量的六成。10月以来虽然也有12个楼盘推出25.27万平方米房源,但受“一房一价”和“结构封顶”两个新政影响,众多在10月初开盘的项目没能如期上市,因此下一轮的供应高峰可能会出现在10月底。

  “临近年底,许多开发商为了加快回款会加大促销力度,虽然房价走势不明确,但是上涨幅度有限,也会是刚性需求出手的好机会。”有开发商对记者谈道,他仍对今年年底的最后一波购房潮看好。

  地产投资人士认为,受调控政策越来越严厉的影响,房产商短期内会加快销售,中长期则会调整开发结构。“加快销售的办法主要是定价随行就市,一些开发商可能还会根据项目所在环境主动降价。”

  而从中长期来说,上述投资人士认为,开发商将按照政策的引导去开发一些符合刚性需求的住房,同时多去刚性需求强的城市开发。刚性需求的住房有首置型和改善型两种客户,开发商调整策略就是要看一个具体城市的刚性需求是哪一个种类,是否有市场机会,而不再是过去那样一味儿捂地、炒地皮、做楼王、卖高价房。

  据调查,首次置业的消费者支付空间一般在40万到150万元之间,改善型消费者的支付空间总价在150万到300万左右。如果当拥有最多财富的客群退场,房价对于大量的首次置业客群依然望而却步时,剩下的改善性客群只能支撑起一个量跌价滞的市场。

  房产调控是冲动?还是最后的靴子该落地?

  在上海推出限购令后,目前,已有12个城市出台房地产调控细则。和今年4月份房地产调控相比,地方政府在执行此轮调控力度上明显加强。房地产界却认为,这个时间段正恰逢十七届五中全会,地方政府有政绩表现冲动。

  在9月29日新一轮楼市调控措施出台之初,中央政府就明确提出加快推进房地产税改革试点工作。“十一”长假后,财政部、国税总局、住房和城乡建设部启动了对房地产税相关行政规章和文件的会签工作。

  所谓会签是指一份行政文件的草案在出台之前由涉及管辖权的相关主管部门提出各自意见,并在协调之后进行修改,一般进入会签阶段后,就意味着该份文件即将正式下发。

  上海房地产税改革试点方案甚至有已报备至上述三部门之说,上海房产税征收甚至可能从2011年1月1日就开始,按新出台的第四套方案实施,即对原来(新税出台前)的存量旧房(无论几套)均不征税,对新税出台后的增量(新买的住房)征税,而且如果新房未达到规定面积的也不征税。

  “最后一只靴子”是否会落下,上海版限购令是否会成为本年度最强的政绩工程而无疾而终,都将有待于进一步观察。

  上海住房保障及房屋管理局的相关人士告诉记者,上海房产税的制定确有其事,并表示正在研究过程中。但对于具体实施内容和时间表,该人士表示现在还不便透露。

  聂梅生则告诉记者,中国房产税试点推出时间已经“论月数”,房产税试点可能在数月内启动,上海确实也在研究自己的房产税征收模式,至于具体的时间表,还要看当地政府的意见。

  证券市场周刊 卢梦曦 傅硕 秦颖 胡婧薇

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