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万科(A 000002)观察

http://finance.591hx.com  2010年05月05日 18:23:03  华讯财经  我要推荐此文给好友
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  摘 要:本文通过对万科自身竞争能力和发展潜力(包括公司战略、产品结构、拿地能力、融资能力、经营能力及业务表现等)、年报财务指标与估值、组织与公司治理结构等的全面分析,结合房地产行业的行业背景,得出万科是一家值得中长期看好和投资的企业的结论。
关键词:竞争能力和发展潜力 财务分析 组织分析
一、万科竞争能力和发展潜力分析
(一)基本情况[1]
全称公司
   万科企业股份有限公司
代码股票
   万科A 000002
   万科B 200002
所属行业及主营业务
  房地产:以房地产为核心业务,亦投资连锁零售业务。
   主营业务为:选择珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地域及成都、武汉等经济发达、人口众多的大城市进行住宅开发。
重要时间点
    首次注册登记日期:1984年5月30日(深圳);变更登记日期:2008年9月19日(深圳)公司
A股首次公开发行时间:1991年1月29日公司
战略演变公司[2]
    万科企业股份有限的前身为1984年5月成立的现代科教仪器展销中心,经营办公设备、视频器材的进口销售业务。1987年更名为“深圳现代科仪中心”,1988年更名为“深圳现代企业有限公司”。1988年11月,经深圳市人民政府“深府办(1988)1509号”文的批准,深圳现代企业有限公司进行股份制改组,更名为“深圳万科企业股份有限公司”。公司
    公司设立时股本总额为41,332,680股,其中深圳市现代企业有限公司按资产净额13,246,680元折股13,246,680股,折股价每股1元;同时,公司向其他发起人和社会公众公开发行A股28,086,000股,发行价每股1元,募集资金共28,086,000元。1991年1月29日,公司面向社会公众发行的A股股票在深圳证券交易所挂牌交易,股票简称“深万科A”,证券代码“0002”, 1993528公司发行4,500万股B股在深圳证券交易所上市交易,简称“深万科B”,证券代码“2002”。股票股票
“加法”期(1984——1993
万科在1984年成立于深圳,1988年介入房地产。创立的前十年,万科解决了生存问题,并尝试进行多元化发展(住宅产品包括最早的天景花园,到荣获“鲁班奖”的荔景大厦)。
该时期的成功经验包括:建造高档次、高品位物业;抓住机遇、率先大规模拓展跨地域地产业务;规模经营单体住宅和小区开发;学习日本索尼的营销和售后经验,从客户需求出发,加强物业,推销一种新的生活方式。公司
“减法”期(1994——2003
这一个十年里,万科调整战略,从多元化到专业化——专注于城乡结合部面向新兴白领的中档住宅区,并于90年代末期形成城区高密度高层中档住宅区(产品包括围合式、人车分流的城市花园,四季花城、金色家园、青青家园、水榭花都、西山庭院等),取得了行业公认领跑地位。2003年年报显示,万科全年营业额63亿元,资产总值105亿元,其中净资产47亿元,占全国住宅市场份额1%。
“乘法”期(2004——2013
万科明确这一个十年要走“精细化”路线——即进行“第二次专业化”:在专注的住宅领域做到更专业、更优秀、更卓越。希望到2014年,销售额增长到1000亿元,占全国住宅市场份额3%,实现“有质量的增长”。具体来说,就是要在客户细分策略的运营方式上实现从项目为核心向以客户价值为核心的转变,建立梯度产品体系、实现客户终身锁定;在城市圈聚焦策略上对长三角、珠三角、环渤海区域集中资源,进行集约型扩张,成为此三个区域的市场领跑者;在产品创新策略上实现在细分客户价值基础上的住宅产品体系,建立万科住宅标准;通过工厂化生产,提高住宅的品质和性价比,以和谐、自然、生态的标准进行未来可能住宅的研发,为住宅产业贡献更多的自主只是产权。
这一时期已有的产品包括金域蓝湾、东海岸、17英里,万科城等,产品风格日趋细致和自然人文,可以看出其在住宅产业化和定制化上的努力。
 
.企业宗旨——建筑无限生活
对客户意味着:了解你的生活,创造一个展现自我的理想空间;对投资者意味着:了解你的期望,回报一份令人满意的理想收益;对员工意味着:了解你的追求,提供一个成就自我的理想平台;对社会意味着:了解时代需要,树立一个现代企业的理想形象。
2. 企业愿景——成为中国房地产行业持续领跑者
3. 企业价值观——创造健康丰盛的人生
创造健康丰盛人生意味着持续提供超越客户期望的产品和服务,让客户骄傲;持续提供超越投资者期望的回报,让投资者满意;持续提供超越员工期望的发展空间和报酬,让员工自豪。
以下四点也是万科一贯坚持的价值观:“客户永远是我们的伙伴”;“人才是万科的资本”;“阳光照亮的体制”;“持续的增长和领跑”。
(四)拿地能力
万科坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略,2009 年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到44.1%和44.5%。
通过阅读万科2006年至2009年的年报相关内容(见表1)可以看出,万科拿地通常有以下几种方式:土地合作开发、控股其他地产以获得其土地资源。公司
表1 万科拿地情况(2006—2009)
注:来自万科年报
2009年,万科土地储备达2000万平方米左右,在各地产巨头中处于中上水平。
图1 各地产巨头土地储备比较(2009年)
注:资料来自国家统计局
 
 
 
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